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铁道部


关于加强铁路物资供应管理的意见
铁道部



为推进铁路企业实行资产经营责任制，加强铁路物资供应管理，根据铁政法〔1998〕148号文件精神，提出如下意见。
第一条 铁路物资供应实行专业归口管理。各铁路局，各总公司及所属市场主体单位是本单位物资供应采购主体。按照专业分工，各单位的物资管理职能部门负责归口管理本单位的物资工作，履行相应的权利，承担相应的责任。中国铁路物资总公司（以下简称物资总公司）受部委托对
国家统配管理物资和铁路少数专用物资实行集采专供，代部与国家有关部门进行重要物资的业务衔接，负责铁路物资的业务组织与管理工作，并积极参与市场竞争，以质量保证、价格最优、供应及时、服务优良争取供销代理业务，发挥铁路物资供应主渠道的作用。可请铁道物资流通协会按
照章程，发挥“助手、纽带、服务、协调、自律”作用，为加强物资行业管理工作服务。
铁路各级运输部门要保证路料的及时运输；企业财务部门要提供资金保障；各级技术、建设、使用部门应对所需物资按有关技术标准进行技术质量监督；部质检技术机构要严格按国家和部颁标准进行质量检测，坚持技术检测与产品经销分开。
第二条 铁路物资供应实行分类管理。
凡国家统配或额度分配物资，对运输生产安全关系重大、制约铁路运输生产、需在铁路强制推行统一技术质量标准的重要专用物资，由物资总公司实行集采专供；专供品类要逐步减少，专供目录由部动态管理（具体目录见铁政法〔1998〕148号附件四）。
对集采专供以外的物资，企业可自主选择供货单位、供货形式、供货品种和数量，自主签订订货合同，自主进行物资调剂。对能形成较大批量，有利于通过批量优惠降低采购成本的大宗物资，本着自愿原则，铁路企业可优先委托物资总公司采购供应。
第三条 铁路物资供应实行分级负责。铁路企业负有物资采购与供应的权利和责任，应严格规范物资采购供应行为，坚持谁采购谁承担供应责任和质量保障责任的原则。对集采专供物资，物资总公司负责落实资源，优化配置，承担保供责任，并按质、按时、按量确保用户需求，保证供
货价格低廉；发生供货质量问题，根据用户要求，及时足量调换，补充缺货，按承担的责任向用户相应赔偿。各用料单位要核实需求，归口负责，因货单提报、储存、加工和使用不当造成的供应及质量责任，由责任单位承担。自主采购物资的单位要建立内部采购核查制度，体现采购决策、
执行采购、资金拨付和质量验收各环节的相互衔接，相互制约，严禁盲目进料，严格控制进货渠道、价格和质量。自主采购中的供应问题，由进料单位自行负责。
第四条 铁路物资采购供应价格与监控。各单位要全面加强路用物资的价格管理。集采专供物资要体现批量价格优势，力争国家政策支持，降低全路成本支出。除直达供应和国家、部定价的物资继续执行部定办法外，其它物资供应价格由供需双方按照市场规律确定。委托供应物资的价
格应低于需方所在地同期、同等质量或同类产品的市场价格，委托供应形成的批量优惠应与委托单位效益共享。自主采购物资要本着比质比价原则，择优选择供货单位。各级财务、审计部门要加强对采购供应价格的全面监控。
第五条 推行物资代理配送制。实行代理配送是物资流通体制改革的基本方向，也是建立铁路物资市场营销关系的重要举措。铁路企业要按照“风险共担，利益共享”原则，通过代理配送与供货单位建立高效、稳定、可靠的供销关系。对集采专供物资，物资总公司要广泛与生产厂建立
销售代理关系，委托供应物资也要积极开展代理业务。其它物资，企业物资部门应有效组织需求批量，自行建立多种形式的代理关系。
第六条 铁路物资采购逐步推行招标制。物资采购招标工作要按照国家和铁道部的有关规定，遵循公开、公平、公正的原则进行。对集采专供物资中需要招标采购的，由物资总公司负责组织招标工作。其他物资采购招标工作由各铁路局、总公司或部指定的单位负责。对铁路重大建设项
目物资采购实行集中管理，有效地利用采购资金。利用贷款采购物资的招标采购按部有关规定办理。
第七条 实行定点生产、定点采购制度。集采专供物资要按“技术设备先进，产品质量可靠，供应价格合理，公开公正规范”原则，由部有关部门会同物资总公司共同选定、联合公布定点生产厂家及其定点产品，按部颁标准定期对定点厂及其产品进行检测、抽查和整顿，组织重点用户
对定点厂产品质量、价格、服务进行测评，对定点生产资质实行动态管理。其它与运输安全较密切的重要物资，由部有关业务部门界定产品目录和质量标准，并择优选定生产厂家。
第八条 建立规范的市场交易关系。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，铁路物资采购供应要按市场交易原则实行合同化管理。供需双方应签订符合经济合同法规定的购销合同，选择规范的结算方式，承担各自经济责任。
第九条 转变服务作风，提高服务质量。物资部门要全力做好供应服务工作，做到保质、保量、保价、保及时供货、保售后服务。物资总公司要认真履行“四项承诺”；企业物资部门要突出为基层、为生产服务，在有条件区域积极推行送料制，向用户公开服务标准，建立服务考核机制
，实行服务承诺。
第十条 建立合理的物资储备。铁路物资储备实行相对集中，合理分布，优化储备。对集采专供物资，物资总公司要建立必要的周转储备；其它物资，各单位要按最少数量，最优分布原则，建立合理的生产储备。各单位要根据市场变化和生产需要，优化储备结构，减少重复储备。有条
件的单位逐步试行物资零库存储备，提高资金运用效率。
第十一条 加强物耗管理，控制成本支出。企业要切实加强物资的消耗定额管理和使用中的现场管理，大力推广新技术、新产品、新工艺、新材料，严格控制物耗各环节，积极开展物资节约、修旧利废和再生资源的综合利用，实行全成本目标控制，节材降耗，降低成本。
第十二条 建立铁路物资信息网络。各级物资部门要根据铁路物资信息发展规划，加快信息网络建设，积极推进物资标准化、信息化工作。依托铁道部信息基干网，选用先进、快捷、灵活的网络结构，实现物资需求、资源、价格信息的互通互联，发挥物资网络调剂作用，最大限度实现
全路物资信息的资源共享。
第十三条 加强基础工作，提高专业管理水平。物资专业管理应加强基础，突出特点，实现单项管理向综合管理、静态管理向动态管理的转变。各单位要按“规范管理，强基达标”要求，加强仓储管理，从质量、数量和技术上保证物资的良好状态。抓好队伍建设，提高物资职工岗位技
术、业务素质。
第十四条 加强物资监督检查，建立供应监督机制。铁路企业必须接受同级审计、监察部门的检查。企业领导对本单位的物资采购整体工作负有管理责任。审计、监察部门及物资监察人员要对重要物资使用方向、物资进料渠道、供货价格、采购成本、技术质量进行重点监督检查。



1999年4月27日
住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目　 录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭