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国家税务总局 建设部


关于土地增值税征收管理有关问题的通知
国家税务总局、建设部



为了加强税务部门与建设行政主管部门、房地产管理部门的工作配合，搞好土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《中华人民共和国城市房地产管理
法》、建设部45号令《城市房地产转让管理规定》等法律、法规规定，现对土地增值税征管的有关问题通知如下：
一、土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应当在当地建设、房地产管理等有关部门的支持和配合下，根据当地实际情况，建立起一套完善的土地增值税的征收管理制度。
二、各级房地产管理部门要根据建设部的统一部署，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，做好房地产交易管理和权属登记工作，根据需要向税务部门提供全面准确的房地产权属及转让时间、价格等征税资料，按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部
门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失。
三、凡是转让房地产的纳税人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管税务机关审核后，按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人，由主管税务机关发给完税证明；对于不属于征税范围或应予免
税的，由主管税务机关发给免税证明。凡没有取得主管税务部门发放的完税（或免税）证明的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续，不予发放房地产权属证书。
四、各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务部门可根据本地实际情况，对房地产市场管理机构比较健全，且各项管理制度比较完善、具备土地增值税代征能力的地区，从有利于税收征管、减少税款流失出发，按照税务机关征收为主的原则，把一些不易于税务机关直接征收，且应
纳税款较易计算的纳税事项，委托房地产管理部门进行代征。具体办法由各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务局制定，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府批准后执行，并报国家税务总局备案。
五、凡转让房地产的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产评估价格计税的，可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
有条件的地方，应当将涉及土地增值税的房地产评估与现有房地产转让管理过程中的价格申报及其价格评估结合起来，以防止因重复评估而加大成本、增加纳税人负担的情况。
接受委托的各房地产评估机构，在按税务部门要求按期将评估结果报送房地产所在地税务机关，作为确认计税依据参考的同时，应将评估结果报当地政府设立的事业性房地产估价管理机构审核。
对于房地产所在地税务机关要求受委托的房地产评估机构提供与房地产评估有关的资料的，评估机构应当无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。
凡涉及征收土地增值税的房地产评估报告由取得建设部、人事部共同认定并经注册登记的“房地产估价师”签署；或者由三名以上（含三名）取得各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的房地产估价员联合签署。
接受委托的房地产评估机构，必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。房地产所在地税务机关应当根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
六、房地产评估机构在执业过程中必须严守职业道德，按照国家有关的法律、法规的规定，坚持独立、客观、公平、公正、公开的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。对房地产评估机构因不向税务机关提供真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不
缴或少缴土地增值税，房地产评估机构应当承担相应的法律和经济责任。对由于上述行为造成国家税收严重流失的，提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。
七、各级税务部门和房地产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产交易行为。对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成房屋租赁或其他交易方式等逃避土地增值税的行为,各地房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时, 应当?
险嬷葱薪ㄉ璨?2号令《城市房屋租赁管理办法》和45号令《城市房地产转让管理规定》, 严格把关, 主管税务部门也应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定予以严肃查处。
以上通知, 望各地迅速贯彻落实, 并遵照执行。







1996年4月5日
　　在积极倡导和谐社会的今天，被誉为“东方经验”的调解制度在解决我国民事争端，促进社会和谐发展方面发挥着重要的作用，但同时也存在着种种瑕疵。本文在指出我国法院调解制度目前存在的问题的同时，通过与德国法院调解制度的对比分析，粗略地提出了相应的对策。

　　有人类存在的地方就会有争端，相应地，就会产生多种解决争端的方式，调解作为一种最为简洁、和谐的方式，在有着“厌讼”传统、主张“以和为贵”的中国一直发挥着重要的作用。而将其作为一种制度纳入司法则是以著名的“马锡五审判方式”为重要标志而逐渐确立起来的。自此中国经历了新中国成立后到文化大革命的“调解为主”阶段，文化大革命后至改革开放的“着重调解”阶段，上世界80年代末至今的“自愿、合法调解”阶段，在这几个阶段中，调解制度始终是作为一种极其重要的解决纠纷的制度而被强调，不同的只是调解制度的越加民主化和规范化。

　　一、我国的调解制度

　　我国的调解制度包括诉讼调解制度和非诉讼调解制度，前者也称法院调解制度，是指在审判人员的主持下双方当事人就民事权益争议自愿、平等的进行协商达成协议，解决纠纷的诉讼活动而形成的一套相关制度。而后者又称法院外调解制度，包括人民调解制度、行政调解制度和仲裁调解制度。本文所要论述的主要是法院调解制度。根据民事诉讼法的规定，法院用调解制度解决纠纷时要遵循三项原则：一是自愿原则，即调解的启动，调解协议的达成都以双方当事人自愿为前提，反应当事人的真是意思。二是查明事实、分清是非的原则，即调解应在事实清楚、是非分明的基础上进行。三是合法原则，即调解协议的内容及调解过程必须符合法律的实体法和程序法的规定。

　　调解制度在我国的重要地位不言而喻，但是在目前法制尚不健全的我国，调解制度还存在种种问题。

　　第一，调审合一容易导致法官滥用权力。我国的法院调解制度是采取调审合一的模式，即调解和审判可以动态转换、交互运行，法官可随时主动地决定进入调解程序。对于法官来说，以调解来解决争端是对其有百利而无一弊的上上策。调解是一种风险性很小的案件处理方式，法官以调解方式结案不仅省去了很多繁琐的程序，也可以使其很轻易地回避法律事实成立与否、法律行为有效与否等困难的问题，而且调解结束后，当事人不得上诉和再行起诉。另外在政策上，在强调发展“和谐社会”的今天，调解制度被赋予很高的使命，国家出台了很多政策都鼓励法院以调解方式来结案，调解结案率关系到法官的工资、职称，有些地方甚至直接规定了硬性的法院必须达到的调解结案率。除了政策上的直接鼓励外，我国还建立了错案追究制，很多法院将法官的工资、职称等与错案率挂钩，而以调解方式结案则是避免错案产生的最佳解决途径，这就导致法官在审理民事案件时，会尽力说服当事人进行调解。

　　而我国的调解制度中，调解时的主持法官和审判时的主法官是同一人，这就容易导致两个问题：一是法官在调解过程中由于种种因素或多或少都会形成心证而容易偏向一方，当调解不成而再行审判时，这种心证很有可能会影响到法官的判决，这对于当事人来说是相当不利的。二是当事人不同意调解时，法官很有可能会以自己的双重身份要挟当事人，当事人由于害怕审判对自己不利而不得不屈从于法官，这就从本质上违背了调解制度的自愿原则。另外沿袭“法官主义”的传统，我国的调解活动中法官也处于主动地位。程序方面，“背靠背”方式和“面对面”方式的选择权掌握在法官手中，实体方面，当事人往往是在法官的指引下进行的协商让步，这就容易导致法官滥用职权，利用特殊身份威胁当事人签署不符合其意愿的调解协议。

　　第二，调解期限的不明确易导致久调不决。我国民诉法对调解的期限没有作出明确的规定，这使得法官在调解活动中更容易漠视当事人的利益，怠于行使其职权，拖延调解的时间，即使在调解活动已无法进行下去，当事人双方无法达成协议的情况下，因上述原因不愿进入审判程序的法官仍倾向于调解，久调不决，极大地损害了当事人的利益。

　　第三，当事人在调解书送达签收前可以反悔，有损法院权威。《民事诉讼法》第89条规定：。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。”据此规定：当事人在诉讼中达成的调解协议，对双方当事人并无约束力，调解书在送达给当事入签收前，当事人任何一方无需任何理由均可以反悔。若当事人在协议达成后、签收前反悔了，则造成调解程序的中断，而进入诉讼程序，之前所做调解工作都功亏一篑，造成了司法资源的浪费。同时由于调解是在法官主持下进行的，当事人这种随意反悔的行为在一定程度上损害了人民法院的权威性和公信力。

　　二、德国的调解制度

　　同属于大陆法系的德国和我国的调解制度基本相似，都是调审结合式，法院调解和审判可以动态互换、交互运行。但近几年来，德国制定了《司法负担减轻法》和《司法简便化法》，进一步简化诉讼程序，减轻司法负担，并推出了ADR制度，在某些领域设立专门的调解委员会，规定在这些领域申请诉讼前必须调解。　

　　三、中国调解制度与德国调解制度的对比分析及其对我国的启示

　　（一）中德调解制度的相同之处。在德国，调解制度也是占有重要地位的一种争端解决方式，以调解结案的案件占了很大的比例。德国的调解制度与我国的调解制度都发挥着提高结案效率，节省诉讼成本，保持社会安定团结的职能。尽管存在着相同点，德国的调解制度和我国的调解制度还是存在很大差别的。

　　（二）中德调解制度的差别。

　　1、 调解的程序不同。我国的调解制度有很长的历史渊源，而且已成为民事诉讼的必经程序，既可以庭前调解，也可以庭审中调解。德国的法院调解可以分为当事人合意的调解和诉前强制调解两类。

　　2、调解主体不同。我国的调解是在征得当事人同意后，由法官主持，主持调解的法官和审判程序中的法官是同一人。

　　德国的民事调解由专门的调解法官主持，事先征求当事人的意见，当事人愿意调解的才转到调解法官处，调解的环境是轻松、平等的，没有法官审理时的威严。调解时，法官是以调解人而非法官的身份进行，不考虑法律的因素，以纠纷双方的利益为重，从中找到平衡点促成双方达成协议，记录在案，具有强制执行的效力。

　　3、效力不同。在我国，凡经法院调解的案件一般都会制作调解书，调解书的效力等同于判决书。调解书经签收后，不论在何种情况下，当事人不能起诉，也不能上诉，而只有当调解严重违反程序，违背当事人意愿时才能通过审判监督程序来予以纠正。在德国，只要当事人达成协议，并记录在案，即产生既判力，任何一方不得反悔，若一方反悔，则可产生一个新的诉讼。

　　4、调解方式不同。我国的调解制度和审判制度在公开与否的问题上是一致的，除了依法不能公开的案件外，一般都公开进行，没有调解次数的限制。在德国，庭前调解是秘密的、不公开进行的，且只调解一次。

　　通过以上对德国调解制度与我国调解制度的对比分析，可以清楚地看到我国的调解制度还存在诸多缺陷，我国可以根据自己的国情，适当借鉴德国调解制度中的先进部分，对目前调解制度进行改革。

　　建立以当事人为中心的调审分离式调解模式，将调解置于审判程序之前，实现调解和审判程序的分离，从而更好地提高效率，节约司法资源；设立专门的调解委员会，规定同一法官不得担任同一案件的调解主持人和主审法官，明确调解期限，防止法官滥用权力，更好地维护当事人的利益，实现司法公正。

　　调解制度的改革任重而道远，不可一蹴而就。在极力倡导和谐社会的中国，随着中国社会法制化进程的发展，调解制度也会愈加完善。

　　（作者单位：江西省新建县人民法院）