南充市物业管理实施细则(试行)
四川省南充市人民政府
现公布《南充市物业管理实施细则（试行）》，自公布之日起施行。
市长：杜光辉
二○○四年六月九日
南充市物业管理实施细则(试行)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，创造整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。未通过物业管理企业提供物业服务的物业，其使用、维修、养护、管理亦适用本规定。
第三条 南充市房地产管理局是本市物业管理的行业主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（市）政府房地产管理部门负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。
物业管理实行属地管理原则。县（市、区）人民政府负责对本辖区物业管理工作的领导。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会负责指导监督辖区内业主大会的成立及其日常运作，负责辖区内物业管理纠纷的调查、调解与处理，协调物业管理活动与社区管理其他活动的关系，协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。建设、规划、国土、公安、物价、环保、城管、工商、卫生、安全等部门按照各自职责，协同实施本细则。
第四条 拥有共有设施、设备与场地的物业原则上应当划归一个物业管理区域。在同一物业管理区域内，只能委托一个物业管理企业进行管理。
建设单位应当向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请；其中，属于商品房建设项目的物业管理区域，应当在申办商品房预售许可证和现售登记备案前，提出划分物业管理区域的申请。
符合下列情形之一的，可以作为单独的物业管理区域：
（一） 属于一个自然街坊或者封闭小区;
（二） 与设置的共用设施设备有密切关联的物业。
第二章 业主大会
第五条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主合法权益。一个物业管理区域内，房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议。
第六条 物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会。街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会接到通知后30日内，会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。由筹备组组织召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。筹备组组建后的7日内，应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。
第七条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照物业主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第八条 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。住宅物业业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套一票。非住宅物业业主的投票权，按物业建筑面积计算，每五十平方米计算为一票；单户不足五十平方米的，计为一票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30％。业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。
第九条 召开住宅物业的业主大会会议，应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地居（村）民委员会，邀请居（村）民委员会派代表参加，并认真听取居（村）民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居（村）民委员会开展相关工作，并接受其指导监督。
第十条 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一） 20％以上业主提议；
（二） 物业管理企业提议；
（三） 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；
（四） 街道办事处、社区居委会提议；
（五） 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
提议召开业主大会会议，应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，当地物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召开，逾期仍未召开的，可以指定提议人或其他合适业主为召集人，按照程序召开。
第十一条 物业管理区域内业主人数在二百名以上的，在物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导下，业主大会可以业主代表会议的形式议事。
业主代表应按照合理、民主的原则由业主推选产生，人数不应低于业主总人数的20%。业主代表在业主代表大会中的投票权与推选人的投票权一致。业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推举代表。业主代表产生后应当报物业主管部门备案。
业主代表应当在会议召开前7日内，向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。
以业主代表会议形式，制定或修改业主公约、业主大会议事规则，选聘或解聘物业管理企业，以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，或者对其他事项作出表决的，应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见，业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。
第十二条 首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员的名单和基本情况
物业管理主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。
第十三条 业主委员会办公经费来源，委员是否领取津贴及津贴来源等事项由业主大会决定。
第十四条 业主委员会任期一般为3年，具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。
业主委员会任期届满前2个月，应当向街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会报告。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会应当会同物业管理主管部门在该物业管理区域内成立业主委员会换届改选工作组，组织做好换届改选工作，组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第三章 前期物业管理
第十五条 建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经物业管理主管部门备案；物业建成后应当经物业管理主管部门验收合格签具意见后方可交付使用和办理房屋权属初始登记。
第十六条 物业区域内道路、绿地、建筑物主体和外墙、屋面、管线、电梯、楼梯、走廊等其他不可分割的共有部位、共用设施设备及相关场地空间，物业建设单位应随物业的出售一并转移归业主所有，物业建设单位不得保留自用或单独出售出租。
第十七条 建设单位应当在物业交付使用后向业主委员会、物业管理企业移交下列物业档案资料副本：
（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；管网工程竣工图；
（二）物业竣工验收备案文件；物业质量保证书和物业使用说明书；
（三）物业及配套设施的产权清单；业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料；
（四）物业建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料。
（五）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。
第十八条 物业建设单位应当按不少于建筑物总建筑面积千分之三的比例无偿提供物业管理专用房屋，但最低不得少于五十平方米，费用计入建筑成本。物业管理专用房屋属于全体业主共同所有，用于物业管理企业从事物业管理及相关活动。物业管理专用房屋应当具备水、电等必须的设施设备和使用功能。
建设单位申请商品房预售许可证、房屋权属初始登记时，应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。房地产管理部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业管理用房房号。
第十九条 住宅物业管理区域内，建设单位在办理商品房预售许可证和现售登记备案前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业管理企业并签订正式物业服务合同后终止。
投标人少于３个或者住宅规模在3万平方米以下的，经物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十条 前期物业管理服务期满后，前期物业管理企业应配合开发建设单位对物业管理服务区域内共用设施设备进行一次全面的检查维修，对前期管理的水、电、气等费用的收支进行核实，确定是否有遗留问题。
第二十一条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋买卖合同前，应当参照国家、省、市制订的示范文本，制订业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与物业管理有关规定相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位与买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明前期物业管理的内容、标准、费用以及物业管理企业名称和资质等级等。
第四章 物业管理服务
第二十二条 业主大会与物业管理企业的服务合同应当对下列内容作出具体约定：
（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维护服务；
（二）公共绿化维护服务；
（三）公共区域清洁卫生服务；
（四）公共秩序维护服务；
（五）车辆停放管理服务；
（六）物业使用中禁止行为的管理措施；
（七）物业档案资料的保管；
（八）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业服务，除认真履行服务合同的约定外，还应遵守下列规定：
（一）有关服务应符合有关技术标准、规范；
（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）及时维修物业共用部分；
（四）定期听取意见和建议，改进完善服务质量；
（五）及时劝阻制止违反物业管理有关规定、违反业主临时公约或者业主公约的行为，并向业主委员会和有关管理部门报告；
（六）配合社区居（村）民委员会做好社区相关工作。
第二十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
前期物业服务费用，由建设单位与物业管理企业通过招投标或协议方式确定，或执行市物价部门与房地产管理部门规定的指导价。
前期物业服务终止后，物业服务费用由业主大会与物业管理企业协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内公布物业服务项目及其收费标准。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日到房屋出售并交付之日发生的物业服务费用，由建设单位承担。
房屋出售并交付之日到前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。
物业管理企业可以接受委托代收前款费用，代收服务费由委托人与物业管理企业协商确定，一般不高于代收费用总额的3%。代收服务费由委托人承担。
第五章 物业的使用与维护
第二十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）超过设计规定的负荷标准使用物业或者擅自改变物业的功能和用途；
（二）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物，践踏绿地，损毁树木、园林及建筑小品等，在物业共有、共用部位随意悬挂、张贴、涂写、刻画、存放货物；
（三）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声；
（四）不按规定停放车辆；
（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）法律、法规、规章、业主公约和物业管理服务合同禁止的其他行为。
第二十九条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的用途使用物业。如需改变用途必须报经有关部门批准。
第三十条 车辆在共用场地的停放、收费和管理等事项，由物业服务合同约定。合同约定对车辆停放收费的，其收费标准应当按物价部门的规定或合同的约定执行。业主对车辆停放有保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
第三十一条 住宅物业管理区域内属于建设单位所有的停车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得将停车位转让给物业管理区域外的单位、个人；其停车位有空闲的，经业主大会同意，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但业主、使用人需要停放车辆时，应当停止租赁。
住宅物业管理区域的停车库属于业主所有的停车位，不得与房屋分离单独转让。
第三十二条 物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：
（一）专有部分，由拥有专有部分的业主承担；
（二）部分共用部分，由该部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（三）全体共用部分，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（四）机动车停车库，由拥有停车位的全体业主按照各自拥有的停车位面积比例共同承担；
设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分和停车库的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。但属于人为损坏的，维修、更新费用应当由责任人承担。
第三十三条 单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋持2/3以上投票权的业主同意，且不得与业主大会作出的决定抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋持1/2以上投票权的的业主同意。
第三十四条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，物业管理企业和业主应及时向有关部门报告。同时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、物业管理企业可以按照业主公约的约定或者报经业主大会同意，责令其限期处理或者修缮，逾期不处理或修缮的，可以委托他人代为处理或者修缮，费用由责任人承担。
物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，责任人应当进行维修养护。经物业管理主管部门督促仍未进行维修养护的，物业管理主管部门可以委托他人代为维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法津责任
第三十五条 建设单位、物业管理企业、业主、使用人和其他单位、个人违反《物业管理条例》和本实施细则的，有关部门依照《物业管理条例》等有关法律法规规定依法予以处罚。
第七章 附 则
第三十六条 本实施细则由南充市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本实施细则自公布之日起施行。
无锡市预防职务犯罪条例
江苏省无锡市人民政府
无锡市预防职务犯罪条例
（2001年5月25日无锡市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议制定 2001年6月29日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准）
第一条 为了加强和规范预防职务犯罪工作，有效地预防职务犯罪，推进廉政建设，根据宪法和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的预防职务犯罪工作适用本条例。
第三条 本条例所称的职务犯罪，是指国家工作人员的贪污贿赂犯罪，国家机关工作人员的渎职犯罪、利用职权实施的侵犯公民人身权利和民主权利的犯罪，以及国家机关工作人员利用职权实施的其他重大犯罪。
第四条 预防职务犯罪应当从源头上抓起，立足教育，健全制度，严格管理，加强监督，对国家工作人员不依法履行职责和不廉洁的行为进行预防和矫治。
第五条 预防职务犯罪实行法治和德治相结合、专项预防和社会预防相结合、专门工作和群众工作相结合，调动社会各方面的力量，运用政治、经济、文化、教育、行政和法律等手段，实行综合治理。
第六条 开展预防职务犯罪工作，应当遵守国家的法律、法规，维护国家机关和国有公司、企业、事业单位、人民团体的正常工作、生产、经营等活动。
第七条 国家机关和国有公司、企业、事业单位、人民团体应当将预防职务犯罪工作列入本单位社会主义精神文明建设和普及法律知识教育的目标管理，认真组织实施和检查考核。国家机关和国有公司、企业、事业单位、人民团体应当建立预防职务犯罪工作责任制，实行集体领导和个人分工负责相结合与谁主管谁负责的原则，同业务工作一起部署、落实、检查、考核。
第八条 国家机关和国有公司、企业、事业单位、人民团体应当各负其责，密切配合，建立教育、管理、监督、惩治联动的预防职务犯罪工作机制。司法机关、监察、审计、人事、财政、新闻、文化、出版等有关部门应当建立预防职务犯罪的联席会议制度，交流信息，加强工作联系和协调。
第九条 检察机关应当依法履行法律监督职能，组织协调预防职务犯罪工作。检察机关在预防职务犯罪方
面的职责是：
（一）会同有关部门制定预防职务犯罪工作的计划；
（二）负责联席会议日常工作，指导预防职务犯罪工作；
（三）调查分析本地区职务犯罪发生的原因、特点和规律;研究、制定预防职务
犯 罪的对策和措施；
（四）总结、推广预防职务犯罪工作的经验，树立、表彰先进典型；
（五）会同有关部门检查预防职务犯罪工作。
第十条 监察、审计机关在依法履行监督职责中，发现涉嫌职务犯罪，应当及时移送检察机关；对存在制度不健全、管理不规范等问题的单位，应当提出监察建议、审计意见，督促整改。有关单位应当认真整改，并将整改情况及时反馈。
第十一条 新闻、文化、出版单位应当运用多种形式，宣传预防职务犯罪工作，对国家工作人员的职务行
为进行舆论监督。
第十二条 人民政府及其职能部门应当依法行政，从严治政，实行政务公开进行经济、社会等重大事项决策，应当同时制定预防职务犯罪措施，并组织实施。行使行政审批权，应当依法规范和公开审批项目、程序和结果，接受社会监督。政府采购应当遵循公开、公平、公正和效益的原则，建立健全监督制约机制，保障政府采购行为的廉洁。
第十三条 司法机关应当依法履行职责，加强和完善监督制约机制，实行审务公开、检务公开、警务公开等制度，秉公执法，廉洁高效，确保司法公正，防范职务犯罪。
第十四条 国有公司、企业、事业单位应当建立健全各项管理制度，加强对高级管理人员以及财务、供应、销售等重要岗位人员的管理和监督。国有公司、企业、事业单位不得违反公司、会计、证券等法律、法规的
规定任用或者聘用受过刑事处罚等有不良记录的人担任法定代表人、财务主管、财务总监和会计。
第十五条 国家工作人员应当遵守宪法、法律和法规，自觉接受监督，自我防范职务犯罪。
第十六条 国家工作人员不得利用职务之便，玷污国家工作人员职务的廉洁性，侵犯公私财产所有权 国家机关工作人员不得徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，妨害国家机关的正常活动；不得利用职权，侵犯公民的人身权利、民主权利。
第十七条 国家工作人员及其他公民有权对预防职务犯罪工作提出建议，有权对单位的制度不健全、管理混乱等现象提出批评意见。有关单位对建议或者批评意见应当研究处理。
第十八条 国家机关和国有公司、企业、事业单位、人民团体应当将预防职务犯罪教育纳入培训计划，对国家工作人员加强法制教育、道德教育和预防职务犯罪教育。用人单位应当将有关职务行为规范和预防职务犯罪的教育，纳入国家工作人员试用期培训和岗位培训。
第十九条 司法机关和政府有关部门应当结合实际，组织、举办展览会、报告会、法律咨询等多种形式的预防职务犯罪宣传活动。
第二十条 检察机关与有关部门和单位可以建立预防职务犯罪联络制度，开展多种形式的预防职务犯罪活
动，发挥在预防职务犯罪工作中的作用。
第二十一条 对职务犯罪易发、多发的行业、部门和单位，检察机关可以会同有关部门研究对策，指导、督促其制定行之有效的防范措施，健全监督制约机制，开展预防职务犯罪工作。
第二十二条 重大建设项目的建设、承建、监理等单位应当采取预防措施，自我防范职务犯罪。检察机关和监察、审计、建设等部门应当加强对重大建设项目预防职务犯罪工作的指导，督促建设、承建、监理等单位实施科学管理，严格监督，防范职务犯罪。
第二十三条 公民、法人或者其他组织发现涉嫌职务犯罪的行为，有权向检察机关举报。检察机关应当受
理并调查处理。
第二十四条 司法机关应当依法查处职务犯罪案件，惩罚犯罪者，警示、教育其他国家工作人员，遏止和减少职务犯罪。
第二十五条 司法机关查处职务犯罪案件，应当对因制度不健全、管理混乱等问题而发生职务犯罪案件的单位提出检察建议、司法建议，制作建议书，并抄送其上级主管部门，督促整改。发案单位收到建议书后，应当及时整改，建立健全防范机制，并将整改情况在两个月内书面反馈给司法机关。
第二十六条 违反本条例规定，不履行预防职务犯罪职责的，由有关主管部门责令整改或者通报批评；对预防职务犯罪工作不负责任，发生职务犯罪案件的，依照有关法律和规定追究其直接负责的主管人员和直接责任人员的责任。
第二十七条 司法、监察、审计等国家机关从事预防职务犯罪工作的人员违反本条例规定的，依照有关法律和规定由主管部门给予处分；滥用职权，玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 本条例自2001年8月1日起施行。
