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上海市新建外销商品房售后包租试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 13:30:04  浏览:8261   来源:法律资料网
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上海市新建外销商品房售后包租试行办法

上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场,促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展,特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法:
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。未经批准,房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租,除应提交书面的申请报告外,还应提交下列文件:
1.已经初始登记并取得的房地产权证书;
2.外销商品房售后包租计划,其中应包括:计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率,以及租金回报担保等内容;
3.实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表;
4.租金回报或售价折减金额测算明细表;
5.已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了物业管理服务合同;
6.经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后,应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租,房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格,售后包租的价格折减金额,包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容:
1.售后包租当事人的姓名或者名称及住所;
2.房屋的座落、面积、装修及设施状况;
3.房屋的用途;
4.包租年限;
5.房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额;
6.房屋修缮责任;
7.房屋出租及转租的约定;
8.违约责任;
9.争议的解决方式;
10.当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后,应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内,双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内,书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心(或房地产交易管理所)。
八、在包租期内,房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间,享有并承担售后包租合同规定的权利和义务,并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务,但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内,售后包租的外销商品房出租,房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定,代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意,房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后,房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心(或管理所)办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时,房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外,还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后,承租人在租赁期限内,征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收,按沪地税地(1997)27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内,房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同,任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷,应协商解决。协商不能解决的,可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
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河北省水利工程供水价格管理办法

河北省人民政府


河北省水利工程供水价格管理办法


(1997年3月31日河北省人民政府令第183号发布) 



第一章 总则
第一条 为合理利用水资源,促进计划用水和鼓励节约用水,保证水利工程正常运行,维护供用水双方的合法权益,根据《中华人民共和国水法》等有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法所称的水利工程,是指本省行政区域内各级人民政府水行政主管部门管理的具有供水作用的水利工程。
第三条 本省行政区域内水利工程的管理单位,以及利用水利工程供水的单位和个人(以下简称用水单位),都必须遵守本办法。
利用水利工程的扬水设施排除地面积水,适用本办法。
第四条 各级人民政府物价部门和水行政主管部门负责本行政区域内水利工程供水价格的管理工作。并按照各自的职责,具体负责水利工程供水价格的核定、调整工作,协调处理供水价格争议,监督本办法和有关法律、法规、规章的实施。
第五条 进行水利工程供水的管理,应当遵循因地制宜、分类定价、统筹兼顾和讲求效益的原则,实现社会效益和经济效益的统一,充分发挥水利工程作用。

第二章 供水价格的分类与核定
第六条 水利工程的供水价格,按照不同的供水对象分为农业用水(排水)、工业用水、生活用水和水力发电用水价格。
第七条 农业用水(排水)的价格,包括基本水价和水量水价。
基本水价根据不同地区的具体情况和农民的承受能力分别核定。在灌区范围内能够进行有效灌溉的耕地,以及水利工程的扬水设施设计排水范围内的区域,无论年度内是否灌溉(排水),都应当按照规定的基本水价缴纳水费。
水量水价按照供水(排水)的生产成本和生产费用核定。
第八条 工业用水的价格,从水利工程与用水单位引水设施的分界点起计算,并按照下列规定核定:
(一)消耗水的价格,按照供水生产成本、供水生产费用、税金和利润核定;
(二)贯流水的价格,按照消耗水价格的百分之二十五核定;
(三)循环水的价格,按照消耗水价格的百分之二十核定;
贯流水和循环水使用后返顺水利工程的,其水质必须符合水利工程的水质标准。不符合标准的,少量返回水利工程,由造成污染的用水单位依照国家和本省的有关规定处理,并按照消耗水的价格缴纳水费。
第九条 生活用水的价格,按照略低于工业消耗水价格的原则核定。
第十条 水力发电用水,结合其他用水的,其价格按照电站售电价格的百分之十五或者电网平均售电价格的百分之十核定;不结合其他用水的,其价格按照结合其他用水价格的三倍核定。
小水电的发电用水,结合其他用水的,其价格按照电站售电价格的百分之七核定;不结合其他用水的,其价格按照电站售电价格的百分之十核定。
利用同一水利工程调节水量的梯级小水电站,其二级以下小水电站的用水价格,按照前款规定价格的百分之十核定。
抽水蓄能发电用水的价格,根据下游水利工程运行管理的需要具体核定。
第十一条 利用水利工程排放污水,必须符合国家规定的污水排放标准,并报水利工程管理单位批准,按照工业消耗水核定价格。
第十二条 有移民遗留问题水库的供水价格,农业用水在本办法规定价格的基础上提高百分之十;工业用水和生活用水在本办法规定价格的基础上提高百分之十五;水力发电用水由省水行政主管部门会同有关部门根据国家有关规定拟定方案,报省政府批准后执行。按以上规定增收的水费必须专项用于扶助移民发展生产。
第十三条 因特殊情况动用水库死库容水量的,其供水价格按照本办法规定的相应供水价格的二倍核定。
第三章 供水价格审批
第十四条 跨流域引水(包括引长江水、引黄河水)的水利工程,同一水系联合运行的水利工程,以及独立运行的水利工程,同一水系联合运行的水利工程,以及独立运行的水利工程,其供水价格应当分别核算,并按照下列规定审批:
(一)大、中型水利工程的供水价格,由水利工程管理单位提出方案,报省物价部门和水行政主管部门审批;
(二)小型水利工程的供水价格,由水利工程管理单位提出方案,报设区的市物价部门和水行政主管部门审批。
第十五条 水利工程的供水价格应当根据国民经济和社会发展的需要,以及水资源的供需情况和用水单位的承受能力适时调整。调整方案由水利工程管理单位拟定,按照前条规定办理审批手续。
第四条 水费计收
第十六条 水利工程的水费一般用货币计价和货币结算。但农业用水(排水)的水费,可以根据当地的传统习惯和农民意愿计收实物。
第十七条 水利工程管理单位供应农业用水,应当在水库出口和灌区斗口分别设置量水设施,实行计量收费;供应工业用水和生活用水,应当在水利工程与用水单位引水设施的分界点设置量水设施,按月计收水费;供应水力发电用水,应当按照电站的发电量计收水费。
水利工程管理单位可以按供水计划预收水费。
第十八条 水利工程的水费由水利工程管理单位收取或者其委托的单位代收。
第十九条 农业用水单位因遭受自然灾害交纳水费确有困难的,可以向水利工程管理单位提出申请,经设区的市或者省水行政主管部门批准后,缓交、减交或者免交水费。
第二十条 在水资源紧缺年度非农业用水超过用水计划指标时,实行超额累进收费。具体标准由省物价部门会同水行政主管部门另行核定。
第二十一条 用水单位和水利工程扬水设施设计排水范围内的受益单位及个人,必须按照规定的标准和期限交纳水费。逾期未交的,可以按月加收百分之五的滞纳金;多次催交无效的,水利工程管理单位有权限制供水和排水。
第二十二条 水利工程的水费必须按照本办法计收,任何单位和个人不得擅自提高供水价格,或者将其他费用加入水费一并征收。
第五章 水费使用管理
第二十三条 水费收入是维持水利工程正常运行和更新改造的主要经费来源之一。其中经水行政主管部门会同财政部门核定抵作供水生产成本、供水生产费用和事业费拨款的水费,视为预算内收入。
第二十四条 水费收入中依照国家规定应当提取的折旧费,必须全部用于水利工程的更新改造和生产经营周转。国家投资建设的水利工程所提取的折旧费,百分之五十留给水利工程管理单位,经上一级水行政主管部门批准后使用;百分之五十上交省水行政主管部门,统筹用于全省水利工程的更新改造。
第二十五条 水行政主管部门可以按照管理权限,对所属水利工程管理单位的水费收入适当调剂余缺。
第二十六条 国家投资建设的水利工程的水费收入的纯盈余部分,应当按照下列比例上交水行政主管部门,统筹用于水利工程的维护、更新改造和基地建设:
(一)省管的水利工程,向省水行政主管部门上交百分之五十;
(二)设区的市管的水利工程,分别向设区的市、省水行政主管部门上交百分之三十、百分之二十;
(三)县管的水利工程,分别向县、设区的市、省水行政主管部门上交百分之二十五、百分之十五、百分之十。
第二十七条 由水利工程地处偏僻地区,当地经济发展水平较低,以及水利工程老化失修严重等特殊原因,水利工程管理单位所收水费不足以支付管理经费的,财政部门和水行政主管部门应当继续给予补贴。
第二十八条 各级水行政主管部门和财政部门应当对水费的使用管理实施监督检查。水利工程管理单位应当加强财务管理,建立健全财务制度,依法管理使用水费。
第六章 附则
第二十九条 本办法的实施细则由省物价部门和省水行政主管部门制定。
第三十条 本办法自发布之日起施行。一九九零年五月三日河北省人民政府发布的《河北省水利工程水费计收管理规定》同时废止。


东营市最低工资标准暂行规定

山东省东营市人民政府


《东营市最低工资标准暂行规定》已经市政府批准,现予发布。

市长 刘国信

二OO四年十二月二十六日

东营市最低工资标准暂行规定

  第一条为了维护劳动者取得劳动报酬的合法权益,保障劳动者个人及其家庭成员的基本生活,根据《中华人民共和国劳动法》、劳动和社会保障部《最低工资规定》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条本规定适用于本市境内的企业、民办非企业单位、有雇工的个体工商户(以下统称用人单位)和与之形成劳动关系的劳动者。
  国家机关、事业单位、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者,依照本规定执行。
  第三条本规定所称最低工资,是指劳动者在法定工作时间内提供正常劳动的前提下,其所在单位应当支付的最低劳动报酬。
  本规定所称正常劳动,是指劳动者按照依法签订的劳动合同约定,在法定工作时间或者劳动合同约定的工作时间内从事的劳动。劳动者依法享受带薪年休假、探亲假、婚丧假、生育(产)假、节育手术假等国家规定的假期间,以及法定工作时间内依法参加社会活动期间,视为提供了正常劳动。
  第四条本市最低工资标准为月工资470元。按照全年月平均天数20.92天和月平均工作时间167.4小时折算,日最低工资标准为22.46元,小时最低工资标准为2.81元。非全日制用工小时最低工资标准为3.9元。
  最低工资应当包含各项社会保险个人缴费部分、住房公积金、住房补贴。
  最低工资标准根据相关因素的变化,适时进行调整。
  第五条在劳动者提供正常劳动的情况下,用人单位应当支付给劳动者的工资在剔除下列各项以后,不得低于本市最低工资标准:
  (一)延长工作时间工资;
  (二)中班、夜班、高温、低温、井下、有毒有害等特殊工作环境、条件下的津贴;
  (三)法律、法规和国家规定的劳动者福利待遇等。
  实行计件工资或者提成工资等工资形式的用人单位,在科学合理的劳动定额基础上,其支付劳动者的工资不得低于本规定的最低工资标准。
  第六条有下列情形之一的,用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬:
  (一)安排劳动者延长工作时间的,支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬;
  (二)休息日安排劳动者工作又不能安排补休的,支付不低于工资的百分之二百的工资报酬;
  (三)法定休假日安排劳动者工作的,支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。
  第七条最低工资标准是少数生产经营确有困难的用人单位向提供正常劳动的劳动者支付的最低劳动报酬。有支付能力的用人单位不得以此作为工资发放标准。
  第八条劳动保障行政部门负责对本行政区域内用人单位执行最低工资标准规定情况的监督检查;对违反本规定的用人单位依法予以查处。
  第九条本规定自2005年1月1日起施行。