上海市人民政府关于批转市房地资源局制订的上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法的通知
上海市人民政府
上海市人民政府关于批转市房地资源局制订的上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法的通知
沪府发〔2005〕36号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市政府同意市房地资源局制订的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，现转发给你们，请按照执行。
上海市人民政府
二○○五年十二月八日
上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法
第一章总则
第一条为进一步规范本市配套商品房和中低价普通商品房的建设、供应和管理行为，优化本市房地产市场结构，改善市民居住条件，根据《城市房地产开发经营管理条例》和建设部等中央四部门发布的《经济适用住房管理办法》等的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称的配套商品房（以下简称“配套房”），是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。本办法所称的中低价普通商品房（以下简称“中低价房”），是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。
第三条本市行政区域内配套房和中低价房的建设、供应和管理，应当遵守本办法。
第四条由市建设交通、发展改革、房地资源、规划、财政、市政、水务、教育、卫生、电力、交通等部门以及相关区县政府负责同志组成市配套商品房和中低价普通商品房管理领导小组（以下简称“领导小组”），负责整体协调推进配套房和中低价房的建设，并按照各自职责，实施本办法。领导小组办公室设在市房地资源局。市房地资源局负责本市配套房和中低价房建设和供应的管理。区县政府负责本行政区域内配套房和中低价房的建设和管理。区县发展改革、建设交通、房地、规划等部门按照各自职责，协同实施本办法。
第二章开发用地
第五条市房地资源局应当根据城市总体规划或者近期建设规划，组织编制全市配套房和中低价房布局规划，经市规划局综合平衡后，报市政府审批。配套房和中低价房的建设，应当符合经批准的布局规划和控制性详细规划。
第六条区县房地管理部门应当会同有关部门根据本行政区域重大工程等城市建设项目的房屋拆迁量、商品住房市场供应结构的实际情况，编制配套房和中低价房建设年度用地计划，并纳入区县土地利用年度计划，经区县政府审核同意后，报市房地资源局。
第七条配套房和中低价房建设项目规划选址，应当符合以下原则：
（一）在公共服务设施成熟或者相对成熟地区;
（二）结合郊区城镇、中心村建设项目或者已实施的配套房建设项目，统筹进行布局；
（三）在交通等市政基础设施相对较完善的区域。
第八条符合配套房和中低价房年度用地计划和规划选址要求的建设项目，由区县房地管理部门向市房地资源局申报项目认定。房地产开发企业可以将已经依法取得土地并符合配套房和中低价房规划选址要求的建设项目，改变为配套房或者中低价房建设项目，并向市房地资源局申报项目认定。市房地资源局对申报的配套房和中低价房建设项目的认定，实行联合会审、一次批复，并下达用地计划。
第九条市属和区县属配套房和中低价房建设项目，分别由市房地资源局和区县房地管理部门组织有关土地储备机构实施前期开发并做好土地出让前的各项准备工作。
第十条配套房和中低价房建设项目采用项目招投标形式，确定房地产开发企业。中标的房地产开发企业同时获得土地使用权受让人资格和建设主体资格。
第十一条市属和区县属配套房和中低价房建设项目，分别由市房地资源局和区县房地管理部门负责组织项目招投标。
第十二条配套房和中低价房建设项目的国有土地使用权出让招标价格和住宅均价最高限价，由市房地资源局审定后，列入项目招投标文件内容。
（一）配套房和中低价房项目的土地使用权出让招标价格，根据土地前期开发直接成本确定；
（二）配套房和中低价房项目的住宅均价最高限价，根据开发建设、管理成本加微利的原则确定。
第十三条竞标的房地产开发企业应当具有良好的开发业绩和社会信誉，并提供相应的设计方案和销售价格。销售价格由竞标企业在投标文件中，按照项目招投标文件公布的最高限价范围确定。项目评标主要以设计方案和销售价格以及企业资质、开发业绩、社会信誉为依据。
第十四条中标的房地产开发企业应当与市房地资源局或者区县房地管理部门签订建设项目协议书，明确建设要求、供应方式、销售价格和违约责任等内容。区县房地管理部门签订的建设项目协议书，应当报市房地资源局备案。建设项目协议书签订后，由区县房地管理部门与中标的房地产开发企业签订国有土地使用权出让合同，出让合同中注明“配套商品房建设用地”或者“中低价普通商品房建设用地”的土地用途。
第十五条中标的房地产开发企业凭中标通知、建设项目协议书和土地使用权出让合同，向市发展改革委或者区县投资管理部门办理可行性研究报告审批手续。
第三章开发建设
第十六条配套房和中低价房按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定开发建设。
第十七条配套房和中低价房的建设应当按照以下规定进行规划设计：
（一）符合规划部门确定的容积率、建筑密度等规划指标。
（二）住宅以建筑面积70平方米左右2室1厅为主要房型，适当配置建筑面积50平方米左右的1室1厅或者2室户，少量配置建筑面积90平方米左右的3室1厅。高层住宅房型设计的面积可适当放宽。
（三）符合国家和本市有关住宅建设的技术规范、标准。
第十八条市有关部门在审批市属配套房和中低价房建设项目规划设计方案和初步设计方案时，应当征询市房地资源局的意见；区县有关部门在审批区县属配套房和中低价房建设项目规划设计方案和初步设计时，应当征询区县房地管理部门的意见。
第十九条配套房和中低价房开发建设项目，依法减免建设和经营中的行政事业性收费，具体办法由市财政局会同市建设交通委、市房地资源局等部门另行制定。
第四章供应和交易管理
第二十条房地产开发企业应当按照配套房建设项目协议书或者中低价房建设项目协议书明确的供应方式和销售价格，预售或者出售商品房。配套房或者中低价房预售的，应当取得商品房预售许可证。预售许可证应当注记“配套商品房”或者“中低价普通商品房”字样。
第二十一条市建设交通委会同市房地资源局根据全市统筹建设的配套房年度建设计划和全市重大工程建设项目、重点旧改项目拆迁总量的一定比例，编制配套房年度供应计划。建设项目所需的拆迁安置房源被列入配套房年度供应计划的，该项目的建设单位取得建设项目计划立项后，由项目所在地的区县政府有关主管部门向市建设交通委提出用房申请，经市建设交通委会同市房地资源局批准下拨房源。区县配套房供应计划的编制、用房申请及批准，由区县政府自行规定。
第二十二条配套房应当优先供应给以重大工程为主的城市建设动迁基地中的困难家庭，并按照公示房源、受理申请、审核条件、开具供应单、签订配套房预（销）售合同的程序办理。配套房的具体供应对象和供应程序，由区县政府规定并公布。
第二十三条市房地资源局根据中低价房年度建设计划及各区县需求情况，编制中低价房年度供应计划，由各区县按计划及时安排使用。中低价房的供应，采用区县自筹为主和全市统筹补充相结合的办法。自建项目能基本满足本地区需求的，由区县自行组织供应；自建项目不能满足本地区需求的，由市房地资源局统一安排房源。
第二十四条同时符合下列条件的家庭，可以申请购买一套中低价房：
（一）取得本市城镇常住户口满一定年限；
（二）家庭人均可支配收入低于规定标准；
（三）家庭人均建筑面积低于规定标准。
前款规定中的具体条件，由市房地资源局另行制定。购买中低价房按照公开房源信息、填写申购表、审核购买条件、公示申购信息、领取准购证、轮候购买、签订预（销）售合同的程序办理。中低价房供应和交易的管理办法，由市房地资源局制定并公布。
第二十五条符合本办法规定条件的被拆迁居民和中低收入家庭，可以购买配套房或者中低价房，也可以承租配套房或者中低价房。配套房和中低价房的具体租赁办法，由市房地资源局制定并公布。
第二十六条房地产开发企业应当向配套房或者中低价房的买受人出具《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》，并依法承担保修责任。
第二十七条配套房或者中低价房的购房人应当按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产登记。房地产登记机构在房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”或者“中低价普通商品房”字样。
第二十八条配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后5年内确需转让的，房屋所有权人应当向市房地资源局或者区县房地管理部门提出申请，由市房地资源局或者区县房地管理部门按照规定价格回购。配套房、中低价房在取得房地产权证满5年后转让的，应当按照届时同地段普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。具体比例，由市政府另行规定。
第五章附则
第二十九条本市农民动迁配套房的建设、供应和管理，参照本办法执行。
第三十条本办法由市房地资源局负责解释。
第三十一条本办法自印发之日起施行。本办法施行前以配套房和中低价房立项的建设项目，按照本办法执行。
上海市房屋土地资源管理局
二○○五年十一月十五日
刍议涉外海事证据保全的若干问题
倪学伟
海事诉讼特别程序法突破了民事诉讼法只能进行诉讼中证据保全的做法，规定了诉前及诉讼中的证据保全制度，而海事案件又以涉外居多，故涉外海事证据保全就是海事法院经常性的司法行为。现根据已有的实践，试将有关应注意的问题总结如下：
一、依法办案，维护国家的海事司法主权
涉外海事证据保全系典型涉外案件，能否依法办案，既关涉中国法院的国际形象，又与维护国家的海事司法主权紧密相连。在承办这种案件时，应特别注意依法审查请求人的身份是否合法及其委托中国律师的手续是否齐全、所请求保全的证据是否具有证明作用、被请求人是否与该证据有关，尤其是从严审查是否属于情况紧急、不立即采取措施就会使有关证据灭失或以后难以取得。经审查，有关请求合乎法律规定的，法院应在请求人正式提出请求的四十八小时内作出准许证据保全的裁定，并立即付诸执行。船舶具有高度的流动性，一旦稍许迟缓，即可能因船舶开航而使保全措施难以实施，故高效率的司法审查举措，将为证据顺利保全赢得宝贵时间。另外，海事法院不能依职权进行涉外海事证据保全，而必须以当事人的申请为前提，否则可能导致违法办案而引发国家赔偿，这也是涉外海事证据保全与《民事诉讼法》关于证据保全规定的不同之处。
二、精心策划，准备多套保全方案，以防保全中的不测情况
到外轮上执行证据保全，与在国内船舶上执行司法任务相比，可能会遇到许多意料不到的情况，如果是不法船舶的话，甚至于可能有生命危险。为了圆满完成保全任务，有必要事前精心策划，针对可能出现的不同情况准备多套不同的保全方案，并制定相应的安全防范措施和应急方案，携带必要的警用器械，如手铐、警棍等；对执行任务的法官和法警在进行必要的外事纪律教育的同时，对保全工作要进行严密分工，定责、定岗到人，以确保整个证据保全过程有条不紊、万无一失。对方便旗船以及对来自社会治安秩序有问题或来自疫区的船舶进行证据保全时，应特别注意执行法官的人身安全，既要防止暴力甚至武力抗拒保全工作的情况发生，也要防止传染性疾病如非典型肺炎对法官身体健康的危害。另外，在外轮上执行证据保全，一定要事先取得海事局、边防、海关、检疫等机关的配合，只有这样才能确保既依法办案、又防止不测情况的发生。事实证明，将情况考虑得复杂一点是正确的，否则在遇到意外情况时可能会轻重不辨、手足无措。
三、对违抗法院保全裁定者即时予以警告、训诫，彰显中国司法权威
在保全过程中，有的外轮船长因慑服于随船船东代表的不当影响，或因为其他原因，可能会对法院要求其提供证据的司法行为百般敷衍，拒不出示证据或仅出示一两件证据，却以种种借口搪塞法院的证据保全工作，使法院的司法举措陷入被动。对此抗法行为，执行法官一定不能退让迁就，而应该即时依法予以警告和训诫，义正辞严地告知拒不出示证据的，将依照中国法律对可能存放证据的舱室进行搜查，若发现有伪证或妨碍司法公务的行为，将依照中国法律追究船长相应责任。涉外海事证据保全是一种具有强制性的司法行为，体现的是一个国家的海事司法主权，因而绝不允许当事人对此讨价还价、为所欲为。被申请人必须严格按法律规定履行自身的义务，向执行法官提供有关证据或证据线索，如果对法院保全证据的裁定有异议的，可在法定期限内依法提出复议申请，但不得以任何借口影响和阻碍证据保全措施的执行。
四、做好我国有关法律的宣传解释工作，以法服人，争取船长的主动配合
除警告和训诫外，执行法官还应积极、主动做好我国有关法律的宣传解释工作，指出诉前或诉讼中的涉外海事证据保全是《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》的专门规定。我国《民事诉讼法》只有诉讼中证据保全的规定，因而在中国，目前只有海事法院才能采取诉前和诉讼中的涉外海事证据保全措施。涉外海事证据保全，可以提取证据原件或对原件予以封存，也可以提取有关证据的复制件、副本，或者进行拍照、录相，制作节录本、调查笔录等。考虑到船舶航行需要，除非必要，一般以不提取原件、不对原件封存为原则。
五、过硬的船舶和航海知识及较高的英语水平，是确保保全工作顺利完成的关键之一
涉外海事证据保全，通常许多证据都是专业性极强的船舶文件，因而没有过硬的船舶知识和航海知识，很难完成保全任务。这就要求执行法官应该深谙此方面知识，对各种船舶文件洞察秋毫、了如指掌，从而为证据保全提供专业知识的保障。另外，语言是人类彼此沟通的工具，而英语在涉外海事审判中尤为重要，执行法官的英语水平如何，对涉外海事证据保全能否顺利完成也是至为重要的。
六、规范保全所得证据的使用，依法维护海事请求人的合法权益
以前海事法院有一种不正确的做法：将保全所得的证据或证据复印件直接交给海事请求人。这一做法给人的印象是海事请求人雇佣法院从被请求人处获取证据，法院只是凭借国家赋予的强制力为海事请求人打工，因而未体现出涉外海事证据保全应有的严肃性。根据民事诉讼法学的保全理论，保全是法院的司法强制措施，保全所取得的证据是该司法强制措施的结果，其归属权在于采取保全措施的法院。因此，通过保全措施所取得的证据，海事请求人并不当然地拥有所有权或使用权，其要使用保全所得的证据，应满足法律规定的条件。根据今年2月1日生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国海事诉讼特别程序法〉若干问题的解释》的规定，这些条件是：（一）海事请求人在采取涉外海事证据保全的海事法院提起诉讼后，可以申请复制保全所得的证据；（二）相关海事纠纷在中国领域内的其他海事法院或者仲裁机构受理的，受诉法院或仲裁机构应海事请求人的申请可以申请复制保全所得的证据；（三）相关海事纠纷在国外诉讼或仲裁，需要使用保全所得证据的，则属于司法协助的问题，海事请求人应向受诉法院或仲裁机构申请，由受诉法院或仲裁机构按照与我国缔结或参加的国际条约所规定的途径进行；没有条约关系的，通过外交途径进行。
联系地址：广西北海海事法院 倪学伟
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