北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知
北京市人民政府
北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知
京政发[2003]3号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
现将《北京市已购公有住房上市出售实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○三年二月十八日
北京市已购公有住房上市出售实施办法
为进一步推动本市已购公有住房上市出售，满足居民改善住房条件的要求，促进房地产市场持续健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
一、本办法所称已购公有住房，是指本市城镇居民按照国家和本市城镇住房制度改革政策的规定，购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。
二、本办法适用于本市行政区域内已购公有住房首次上市出售。
对在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售的管理，另有规定的，从其规定。
三、市国土房管局（市政府房改办公室，下同）是本市已购公有住房上市出售的主管机关，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县国土房管局（区、县政府房改办公室，下同）负责本行政区域内已购公有住房上市出售的管理和具体实施。
本市计划、财政、税务、物价等行政管理部门按照各自的职责权限，依法做好已购公有住房上市出售的管理工作。
四、上市出售已购公有住房，出售人凭房屋所有权证（房屋所有权共有的，还需提交共有人同意出售的书面意见）、身份证或其他有效身份证明、与产权单位签订的公有住房买卖合同、与买受人签订的已购公有住房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。
对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定（规定住满五年内容的除外）的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。
五、已购公有住房上市出售，应当依法缴纳有关税费，取得收入。取消本市有关部门关于已购公有住房上市出售成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分配的规定。
城镇居民上市出售按房改成本价购买的公有住房，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。
城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。同时，也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。应按当年房改成本价6%计算扣除的价款，由区、县国土房管局交易管理部门代收代缴，其中，本市城近郊八区应按月上缴市国土房管局，再由市国土房管局统一上缴市财政，纳入市住房基金专户管理。原产权单位要求返还的，由市财政返还。
六、上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并加盖印章。
按房改成本价购买公有住房的城镇居民，也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。
已购公有住房的土地使用权是以划拨方式取得的，前述补交的土地出让金或土地收益依法上缴财政，专项用于城市基础设施建设；已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上缴中央财政和地方财政或返还原产权单位，专项用于发放住房补贴。其中，已购公有住房原产权单位属行政机关的，全额上缴财政；属事业单位的，50%上缴财政，50%返还原产权单位；属企业的，全额返还原产权单位。
七、已购公有住房上市出售涉及的供暖费、物业管理费和公共维修基金等事项，出售人应如实告知买受人，并将处理方式写入房屋买卖合同条款中。
鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式，实行货币分配。
八、居民购买并居住一年以上的已购公有住房，上市出售时免征营业税。居民购买并居住不足一年的已购公有住房，上市出售时营业税按售价减去住房补贴面积标准部分的经济适用住房价款、已支付的超标处理款、向财政或原产权单位缴纳的款项和税费后的差额计征。
已购公有住房上市出售时，暂免征土地增值税。
对产权人出售自用五年以上且是家庭唯一生活用房的已购公有住房所得，免征个人所得税；不符合上述免征个人所得税条件的产权人出售已购公有住房，其应纳税所得额为产权人个人出售已购公有住房的销售价格，减除住房面积按经济适用住房价格计算的价款（以市政府公布的经济适用住房基准价为准）、原支付超过经济适用住房基准价格的房价款部分、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
九、居民上市出售已购公有住房一年内新购商品房的，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。其应缴纳的营业税、契税、个人所得税，均由国土房屋管局代征，并开具完税凭证及房（地）产交易的发票。
十、居民所在单位或者住房的原产权单位认定居民已购公有住房超标的，应于本办法公布之日起两个月内，按有关规定处理完毕。两个月后，居民即可按本办法上市出售已购公有住房。
十一、已购经济适用住房上市出售，由购买人按成交额的3%补交土地出让金。
十二、本办法自2003年3月1日起施行。本办法在执行过程中的具体问题，由市国土房管局和有关部门协调解决。
产品侵权责任案件实务问题探讨
肖世祥
产品侵权责任案件在实践中占有相当比例。尽管民法通则及意见，人身损害赔偿司法解释及侵权责任法作了相应规定，但实践中仍有很多问题，如：产品范围、何为缺陷、如何证明缺陷等众说纷纭，把握尺度不一，处理方式各异，需要逐一厘清。
一、相关法律规范表述冲突及处理
民法通则之122之条：因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任，运输者，仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者有权要求赔偿。
民通意见之153条：消费者，用户因为使用质量不合格产品，造成本人或者第三人人身损害，财产损失的，受害人可以向产品制造者或销售者要求赔偿。
产品质量法之41条：因产品存在缺陷造成人身，缺陷产品以外的其他财产损害的，生产者应当承担赔偿责任。生产者能够证明有下列情形之一的,不承担赔偿责任……
侵权责任法之41条：因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。
上述各法条中，关于致害产品，民法通则及民通意见使用了“质量不合格”概念，产品质量法，侵权责任法使用了“缺陷”概念。民通及意见没有对两个法律概念作出解释，相反产品质量法却对两个概念作出了解释。产品质量法之46条：缺陷是指产品存在危及人身，他人财产安全的不合理危险；产品有保障人体健康和人身财产安全的国家标准，行业标准的，是指不符合该标准。而该法26条对产品质量的解释是：(一)不存在危及人身，财产安全的不合理危险，有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准，行业标准的，应当符合标准。（二）具有产品应当具有的使用性能，但对产品性能的瑕疵作出说明的除外。（三）符合在产品或包装上注明采用的产品标准，符合以产品说明，实物样品等方式表明的质量状况。
显然质量不合格范围要宽于“缺陷”的范围，各自内涵与外延有所不同：质量不合格相对宽泛，缺陷相对窄狭。但侵权责任法条文中“缺陷”能否等同产品质量法中“缺陷”？笔者认为可以等同，因为侵权责任法没有对这个概念作出解释。民事案由规定之第136项将该类案由表述为产品质量损害赔偿纠纷，质量不合格与缺陷是否能作同义解释？梁慧星教授在民法解释学一书中称产品质量法在此点上存在漏洞,是表述欠当。其理解为使用“质量不合格”概念更合适。
美国侵权法产品责任编，使用的是产品缺陷一词，但缺陷的解释则含义更广，接近于我国产品质量法“质量不合格”。欧盟方面的产品责任，亦使用缺陷一词，意为“产品不能提供对人身或财产所期待之安全时，视为具有缺陷。日本法称缺陷系指制造物在通常可得预见使用之际，对生命、身体、财产产生不当危险之制造物缺陷。含义近似于“质量不合格”概念。
在司法实践中对缺陷的概念多作扩充解释，多是按“质量不合格”认定，实际上把缺陷等同于质量不合格。鉴于民事案由的规定早于侵权责任法出台，出现表述差异是正常的。笔者认为应就缺陷与产品质量不合格含义范围作统一规范解释，建议作同义语对待，具体内函应以“产品质量不合格”内涵为准，表述时为简略见使用“缺陷”一词。以免在认定事实适用法律时不统一现象。
从前述两个概念内函看，产品缺陷包括设计缺陷，制造缺陷和警告缺陷。如90年代曾流行的家用电源稳压器，就被证明是设计缺陷，从设计上看根本无法达到稳压目的。又如某空调不能制冷，经查是生产过程中一个关键零件没安装，就是制造缺陷。在说明书及包装上故意误导消费者、使用者 ，不告知正常操作办法，隐瞒缺陷而造成人身财产损害就是警告缺陷。
但对于烟酒一类产品，过量使用本身就会对健康产生影响，其未列健康警示标识，实践中不认为是警示缺陷。如王英诉富平春酒厂产品标识上无健康警示标志赔偿一案，法院认为该产品标签符合（GB—10344—89）《饮料酒标签标准》的要求，产品指示上不存在缺陷，可认定产品质量合格，从而驳回原告诉请。但国外有判例支持烟民长期吸烟致癌而起诉烟草公司的诉请。
实践中认定产品是否存在缺陷有两个标准:可分为一般标准和法定标准（技术标准）。一般标准是指存在不合理危险标准，法定标准指产品不符合法定安全标准。所以产品不符合保障人身——国家行业标准的安全、卫生要求的, 可以认定存在缺陷，产品不符合社会普遍公认的安全性，也视为产品存在缺陷。
二、产品的范围。
讨论产品范围的意义在于：如属产品，由于存在缺陷发生损害，则适用严格责任.如不能认定为产品，则只能适用一般侵权的归责任原则或其他归责原则，对受害人权益保护程度显然不同。
美国、欧盟与我国在产品范围界定上各有不同。美国界定概念是：产品是经过商业性销售以及供消费者使用的有形动产，其他种类如不动产和电、当有形动产的销售及使用足够类似而适用本法所述规则显得适当时，也是产品。服务不是产品，血液及人体组织器官不是产品，旧货、食品、药品、零件均是产品。欧盟则仅指动产而言,除工业产品外,尚包括手工业品及农产品在内,加工与否,在所不问。日本则指被置于流通过程中一切物品而言,其是否为完成品或自然产品,均非所问。
我国产品质量法对产品的界定是：指经过加工、制作，用于销售的产品，同时又规定：建设工程不属于产品范围，但建设工程使用建筑材料，建筑构配件和设备，则是产品范围。
界定一种商品是否是产品，在思维上要破除一个观念：就是不属于产品质量法而属于其他法如药品法种子法调整范围的物，依然可能为民法意义上的产品，因为产品其根本特点是经过加工、制作，用于销售的。其它法律之所以单独调整，是出于划分行政机关职能，规范生产销售行为所需，并不一定说明他们不是产品。欧盟、美国、德国均明确将食品药品列为产品范围，我国多数人亦认为三鹿奶粉事件为产品质量损害案，亦说明上述观点合理性。
界定产品，是否需要考虑该产品的生产、加工、流通过程均具备合法性值得探讨。笔者认为不必强调该产品生产、加工、流通过程具有合法性。这些环节行为是否合法，由各相应行政法调整。生产者 、销售者应当承担相应行政或刑事责任。其产品，哪怕是假冒、仿制（侵害他人知识产权）、传销，因其具有显而易见的缺陷，发生损害，应当归入产品责任框架调整。相当多的问题烟花鞭炮致人伤害案，均属此列。如肖威诉陈红制售鞭炮赔偿案，法院认定该鞭炮为三无产品，质量不合格，故应依产品质量法、消费者权益保护法而担责。
法律禁止流通物不能确定为产品：如毒品。限制流通物，消费者、使用者非通过合法途径取得，亦不宜于界定为产品。如杜冷丁等能镇痛，但亦成隐的药物，使用者通过虚报病情，强迫医生开出，发生损害显然不能认定为产品责任。
在我国农副产品一般不属产品范围，但实践中对种子亦有认定为产品的判例.最高院编选的100例侵权案例选1993年第1期席春林等村民诉滑家当镇购销种子损害赔偿纠纷案，就将种子认定为产品。理由是：初级农产品，一般未经过加工制作，不属于产品，而以农产品为原料加工制作的产品就不再是农产品，而是工业产品。专门作为良种进行生产、加工、销售的种子应当认定为产品，因其生产加工过程具有严格要求，其储存、运输也有特殊要求，其生产者的利润高于用于普通的农产品。将种子认定为产品，笔者认为是正确的。
旧货在我国能否界定为产品，也值得探究。国家许可设立的旧货市场，购销两方均知旧销旧购旧。从设立旧货市场目的来看：主要是为了物尽其用，节约资源，平衡各阶层需求所致。旧货多是已过保质期或淘汰产品，或市场上已有数代后的新一代产品替代，其存在潜在对人身，财产危险性明显高于新产品，消费者知旧购旧，已知风险高于新产品，发生损害，亦不能一概实行产品责任进行调整。否则不能起到鼓励旧货市场交易制度。故对旧货一般不宜界定为产品。但未过保质期的旧货应当认定为产品。作这样区分目的是防止厂家将存在缺陷产品视为旧货投入流通而逃避相应责任。值得说明的是：美国侵权法则界定旧货为产品，体现了不同的价值原则。
零件半成品不宜界定为产品。单个零件半成品不具有产品性能，只有组合在一起才能实现一定功能。如一台汽车有数万个零件组成，使用者不知各自产家，但只知道汽车生产商或销售商。生产商是零件的组合完成者，零件经过组合成汽车，汽车就是一种产品。任何一个零件缺陷导致损害，应当认定汽车存在缺陷而导致损害。
原有的产品经过改制、改造，而具有新的功能，应当认定为另一产品，改制者为生产者。有案例：周某诉浙江嘉兴燃气公司产品缺陷损害赔偿案中，燃气公司自行改造燃气灶，使之由过去烧液化气改为可烧管道气。燃气公司改造过程，就是形成一个新的产品过程。因此，法院认定改制改造者为生产者，改造后的灶具为产品，其损害属于产品责任框架调整范畴。
三、产品生产者的界定
产品制造者一般据产品标识界定，比较直观。但产品上商标所有人或生产许可者是否可认定为制造者，值得探讨。
我国《民法通则》第122条规定的“产品制造者”与《产品质量法》上的“生产者”在理解上应当其有相同的涵义。但无论是《民法通则》还是《产品质量法》对产品“制造者”或“生产者”都没有明确界定其内函。这种立法的情况与其他国家，特别是欧美等发达国家的立法以及一些国际公约的规定有很大不同，他们都有明确规定。如德国规定在制造物上附以商标，其他标章、商号或其他表示自己名称为业，而使之流通者为产品制造者。欧共体《产品责任指令》中规定的产品生产者的范围非常宽泛，既包括产品的最终生产者，也包括原材料、零部件的生产者，以及任何将其姓名、名称、商标或者其他识别特征用于产品之上表明其为产品生产者的人。《关于造成人身伤害与死亡的产品责任的欧洲公约》也规定，“任何使自己的名字、商标或其他识别特征体现在产品上而将其作为自己产品出示者，均应视为本公约所指的生产者。……”美国产品责任案件，更是实行长臂管辖原则，无论子公司或分公司，还是总公司，包括中间商乃至零部件制造商，均可纳入生产者范筹，而列为产品责任案件的被告。
我国立法上产品生产者的涵义不明确，实践中对生产者的涵义理解过窄，通常将产品的生产者理解为产品的直接制造者。在诉讼中一概排除产品的商标所有人作为被告的情形，也就排除了这些主体承担民事责任的可能。这种做法既可能对案件事实的查明造成消极影响，也不利于对消费者权益的保护。特别是在我国加入世贸组织之后，国外产品大量涌入，如果在司法实践中对产品生产者的继续理解过窄，势必会使我国的消费者在权益保护上处于非常不利的境地。因此，明确产品生产者的涵义是非常必要的。
如荆其廉张新荣诉美国通用汽车公司及美国通用汽车公司海外分公司汽车缺陷损害纠纷案，审理法院专此请示最高人民法院，最高人民法院在2002年7月11日下发的《批复》中，对产品生产者的涵义作出进一步的解释，该批复明确将产品的商标所有人以及任何将自己的姓名、名称等可资识别的其他标识体现在产品上，表明其为产品生产者的人纳入产品生产者的范畴。这一《批复》对于完善我国产品责任法律制度，加强我国入世后消费者权益的保护，具有十分积极的意义。
四、举证责任
这是产品责任案件需要解决的关健法律问题。法律对该类案件作了举证责任分配：即产品生产者需证明三项免责事由。但没有对原告方的举证责任作出非常具体规定。笔者从下列几个方面进行论证试图提出一些看法。
第一、待证事项
一般侵权行为构成要件是：过错的存在，损害的发生，过错与损害发生之间的因果关系。依照侵权责任法以及民法通则和产品质量法的规定，产品责任是一种典型的严格责任。其构成要件为：缺陷存在，损害的发生，存在的缺陷与损害之间因果关系。与一般侵权责任构成要件相比；缺陷替代了过错，其余部分相同。具体案件法律关系中要查明的法律事实，即待证事项。在产品责任中，笔者认为依构成要件而产生的需要证明的法律事实与待证事项是相同的。即缺陷存在，损害之发生，缺陷与损害之间的因果关系。事实的缺失导致构成要件的缺失或无法证成，其后果是诉请法律关系不成立。但是待证事项本身未表明举证责任分配。举证责任源于民事诉讼法及证据规则的规定，举证责任分配目前有三种方式：1、民诉法原则规定：谁举张谁举证；2、法律具体规定；3、法官根据案件情况，适当分配。如张某诉某燃气热水器有限公司赔偿案中，原告用技术监督部门的检测报告证明产品的缺陷——一种直排式烟道，不符合国家标准来证明产品存在的缺陷。用法医报告以及环境检测报告证明受害人系吸入过量的一氧化碳中毒死亡来证明损害事实及因果关系。法院审理认为，该产品责任案件事实清楚，证据充分而支持了原告的诉请。
第二、产品缺陷的证明
在我国，产品责任中举证责任原则上未发生根本性变动。原告要证明1、产品缺陷之存在；2、损害发生事实；3、损害系产品缺陷造成的（即因果关系）。而无须证明被告有过错，举证责任并没有发生倒置。具体案情千差万别，但是要原告完成全面的举证责任很困难。下面分类讨论关于缺陷以及因果关系的举证责任。在因果关系损害事实比较明确的情况下，往往就缺陷举证责任的争议很大。这是个难点，如何处理，我们从具体案例中寻找答案。
最高院编选的100个侵权案例中的陈梅金、 梅德鑫诉日本三菱汽车工业株式会社损害赔偿案中，原告使用交警勘验笔录、事故认定书等证据证实汽车在正常行使下挡风玻璃突然炸裂，进而证明汽车存在缺陷事实。笔者认为，汽车挡风玻璃均存在着爆裂的危险（即缺陷），这种缺陷是一种可能性。是一种潜在的趋势。就产品性能而言汽车挡风玻璃是不能在行驶中爆裂的。而客观事实是爆裂了的，即潜在危险爆发了，实现了，现实化了。因此，笔者理解为原告证明缺陷的具体表现形式就完成了对产品缺陷的举证责任。
要原告证明法定标准式的缺陷是件困难的事，因使用者或受害者在产品知识上缺乏而无法完成。如按缺陷的一般标准考虑：任何产品都应能正常使用，而不致于在使用时自毁自灭甚至伤及人身，这是产品应具有正常功能，如彩电、冰箱、插座、汽车等在使用时是不能爆炸起火的，也不能带电伤人。而如发生这样的情形，则产品显然存在缺陷。因此，如受害人能证明产品在正常使用情况下，出现自毁、自灭、伤人毁物情形存在，即是证成了产品存在缺陷。那么被告要证明为什么会爆裂，即是内在质量原因还是其他外在原因造成爆裂。不能证明，则因举证不能，而认定存在质量原因——缺陷。
但问题又产生了，如果证明该产品符合法定标准，是不是意味着产品不存在缺陷呢？笔者认为不能。符合法定标准，仍然要满足一般安全标准。如张廷杰诉丰田汽车公司产品责任一案，终审判决就是采纳这一观点的[（1996）海民初字第3216号判决书]
第三、举证责任转换
有观点认为上述案例中原告的举证仅为缺陷的表面证据（法律关系存在的证据），尚不能完全证实产品存在缺陷，因为没有排除其他原因造成损害的可能。笔者认为这是对的。如果被告能证明是其它原因造成的，则不能认定产品存在缺陷；如果被告不能证明是其他外在原因造成，则因举证不能，而认定存在质量问题。此时，就出现了因谁主张谁举证这一基本原则要求而导致举证责任转换。被告仅仅抗辩或发表质质证意见是不足以推翻原告证明事实的。在这种情况下，应当由生产者承担了产品不具缺陷的举证责任。实践中亦有法院主动进行举证责任适当分配的判例，给生产者赋予一种义务和证明机会。否则会导致所有产品都有缺陷的错误命题，无限制的加大生产者责任。
外国法院对上述问题亦有相同经验可供借鉴。台湾民法学家王泽鉴在《商品制造人责任》一文中认为，如何克服产品缺陷的举证责任问题：判例有的采用表面证据，亦有采用事实说明原因之法则。德国联邦法院利用举证转换之技术，解决商品制造人责任之难题，具体内容是制造人需证明商品并无缺陷事实，如肇事损害原因不能澄清，后果应由制造人承担。
第四、因果关系的证明。
因果关系的证明，在缺陷损害事实比较明了情况下，诉讼双方争议很大。这是有些产品责任案件不同于一般侵权案件之处。如啤酒瓶爆炸伤人案，无须就因果关系进行单独举证，比较直观。有些产品责任案件，因果关系不十分明了，如中毒，就需要举证。但是，由原告证明也是件困难的事，个中涉及到很多技术方面的难题。笔者认为思路也是从案例中寻找。
胡爱苗诉上海黄海制药厂赔偿案中，原告服用了被告生产的药物，但包装上删除了有皮疹等20项不良反映之内容。原告不知，继续服用，产品严重后果。该案中药品说明书删除20项不良反映的事实被告承认，关于损害的事实也明了。原告用医疗诊断书证明不良反映--皮疹产生原因（即因果关系）。法院采信，并驳回被告关于因果关系部分的抗辩理由：认为被告应就不具因果关系抗辩事由进行举证，由于被告未能举证而认定原告关于因果关系举证成立。
笔者认为这个案例中法院亦使用了举证转换技术，原告仅提出因果关系表面证据即可，要被告就不具因果关系进行举证，类似于上述缺陷部分的论述结论。这一点上，类似医疗损害案中院方举证责任，不过后者是法定倒置的举证责任，而该案适用举证责任转换技术亦达到殊途同归之效果，说明笔者观点的合理性。
