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文化部办公厅


文化部关于进一步做好全国文化信息资源共享工程2010年度工作的通知

文社文函〔2010〕859号


各省、自治区、直辖市文化厅（局），新疆生产建设兵团文化局，文化部全国文化信息资源建设管理中心，国家图书馆：

　　2010年是实施全国文化信息资源共享工程（以下简称“文化共享工程”）“十一五”发展规划的最后一年，文化共享工程县级支中心、乡村基层服务点建设将实现全覆盖的目标。按照《全国文化信息资源共享工程“十一五”发展规划》、《文化部财政部关于进一步推进全国文化信息资源共享工程的实施意见》（文社图发[2007]14号）等文件精神，针对目前文化共享工程建设中存在的问题，现就进一步做好文化共享工程2010年度工作通知如下：

　　一、进一步增强文化共享工程建设的使命感、责任感和紧迫感

　　文化共享工程作为新时期政府提供公益性服务的重大文化工程，是构建我国公共文化服务体系的基础工程，是改善城乡基层文化服务的创新工程，也是用先进文化占领新媒体阵地的重要举措。2010年《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度 进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》明确要求推进文化共享工程这一重点文化惠民工程，赋予文化共享工程重要使命。中央领导同志多次对文化共享工程建设工作作出明确指示。今年是“十一五”规划最后一年，各级文化行政部门要认真学习、深入领会党中央、国务院有关文件精神，进一步提高对完成文化共享工程“十一五”建设任务的重要性、紧迫性的认识，加大力度，狠抓落实，确保实现既定目标。

　　二、落实配套资金，确保按时、高质量完成2010年建设任务

　　各地要在2010年6月1日前完成文化共享工程2009年度项目建设任务。文化部将与财政部协调，尽快落实下拨文化共享工程2010年度建设资金，并下发文化共享工程2010年设备配置标准。文化共享工程设备购置由各省（区、市）文化厅（局）统一组织，各地要提早做好有关准备工作，提高工作效率，采取有力的措施，确保在2010年10月1日前完成本年度建设任务，实现县级支中心全覆盖和“村村通”目标。东部地区要按照国家统一标准，进一步加强服务网点的规范化建设工作。各地要按照《财政部 文化部关于印发<城市社区文化中心（文化活动室）设备购置专项资金管理办法>的通知》（财教[2009]447号）要求，做好城市社区文化中心（街道文化站）及文化活动室文化共享工程设备配置工作。各地要积极与财政部门沟通，建立运行经费保障机制，确保文化共享工程的可持续发展。

　　为督促、检查各地推进文化共享工程工作的力度，2010年年中文化部将对文化共享工程建设情况进行抽查，第四季度将开展文化共享工程督导工作，对2010年度及“十一五”期间文化共享工程建设情况进行全面检查。2010年底，文化部将召开文化共享工程“十一五”建设总结会，对工作突出的地区将予以表彰，对未按时完成任务的地区将予以通报，并在安排“十二五”建设资金时酌情减少。

　　三、增强质量意识，进一步做好资源建设工作

　　2010年，文化共享工程的资源总量要达到100TB。得到中央财政资金补助的中西部省份要按照国家中心下达的资源建设任务，按时、保质、保量地完成，资源建设情况将作为2010年督导工作的重要内容。随着传输服务模式的不断丰富，对资源建设的格式、版权提出了新的要求，各级文化行政部门要加强指导协调，提高资源的标准化、规范化水平，进一步解决好版权问题。各地要建立资源建设经费保障机制，将地方特色资源建设经费纳入地方财政预算。要进一步调动各支中心的积极性，提高各支中心在地方特色资源建设中的参与程度。

　　四、创新技术模式，做好资源传输工作

　　各地要高度重视资源传输工作，不断完善资源传输机制，确保文化共享工程资源的及时更新。要进一步完善政务外网传输体系，更新资源要有目录和通知，逐步建立完备的资源更新下载制度。要积极探索在具备条件的市、县支中心利用政务外网开展资源传输工作。各地要结合本地实际，认真研究，建立从省到市、县、乡镇、村的资源传输通道，全面实现互连互通。要对资源传输中存在的技术问题进行研究，及时加以解决。

　　五、进一步完善共享机制，扩大共享成果。

　　国家中心与国家图书馆要继续深化合作，重点做好“县级数字图书馆推广计划”的实施，要在总结经验的基础上，不断优化资源内容，丰富传输形式，创新服务手段，2010年底前，使全国县级图书馆的读者都能享用到国家数字图书馆资源。进一步加强与农村党员干部现代远程教育工作的合作，完善合作共建机制。各地文化行政部门要积极协调，建立定期沟通机制，加强合作共建站点的管理。各地文化行政部门要积极向当地远程办提供具有地方特色的文化信息资源，通过当地农村党员远程教育的传输渠道服务基层群众。各地要进一步加强与广电、电信等有关部门的合作，借鉴辽宁经验，因地制宜，在条件成熟的地区推进文化共享工程入户工作。

　　六、完善培训制度，加强队伍建设

　　要坚持培训先行原则，不断完善文化共享工程人员培训体系，加大培训力度，建立起一支有责任心、懂技术、善管理的人才队伍。各地要制订年度培训计划，通过集中培训、现场培训、远程培训等方式，有区别、分层次地进行培训，增强针对性、操作性。要充分调动基层人员参与的积极性，采取与职业教育和继续教育挂钩的方式，推广持证上岗。要将基层人员培训常规化、制度化、专业化，为文化共享工程的可持续发展提供保障。要与有关部门协调，积极发挥大学生志愿者在文化共享工程基层服务中的作用。鼓励东部地区与西部地区结对子，为西部地区提供人才和智力支持。

　　七、加强组织策划，推动基层服务活动的开展

　　要大力推动文化共享工程服务工作的开展，为群众提供多样化、个性化服务，满足不同人群对文化信息的需求。要配合党和国家的重点工作，积极开展宣传服务工作，如配合世博会的举办开展系列宣传活动。文化共享工程各级服务网点要为基层群众，特别是未成年人和农民工等弱势群体开展公益性互联网服务，大力开展社会主义核心价值体系学习教育，强力净化社会文化环境。要通过组织多种形式的服务活动丰富基层群众文化生活。要结合当地的农业生产实际，适时提供农业种植、养殖技术知识和信息，并积极开展面向基层群众的信息化培训，帮助他们掌握计算机及网络知识，培育有文化、懂技术、会经营的新型农民。

　　八、认真总结工程“十一五”建设经验，研究工程“十二五”规划

　　各级文化行政部门要认真总结“十一五”工作，总结推广好的工作经验，分析存在的问题和困难，研究解决的办法和措施，及时加以解决。各省级文化行政部门要开展专题调研，以科学发展观为指导，积极谋划本地区文化共享工程“十二五”规划，使文化共享工程在“十二五”期间更好更快地发展。

　　特此通知。



文化部办公厅
二○一○年五月五日





商品房预售登记备案制度初探

陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部


当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序，使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示和公信的法律效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦，从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞，从而达到维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。