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消费者自主选择权与跳单行为辨析/孙兆晖

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 04:08:16  浏览:9607   来源:法律资料网
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【案情】

2012年6月1日,房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担,第七条以明显加粗字体列明:买方未支付居间费而解除买卖合同的,此后3个月内,买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的,买方应支付5万元居间费。同日,卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费,与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日,杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭,要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称,家安公司的居间服务并未成功,合同第七条系无效条款,要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二:一是买卖双方合意解约,买方是否仍需支付居间费;二是居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见:

第一种意见认为,买卖双方协商解除了房屋买卖合同,杨某的购房目的并未实现,其效果等同于“居间人未促成合同成立”,家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利,应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行约定的居间义务,买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致,有跳单之嫌,杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权,应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时,首先,要注意厘清两个法律关系,即买方与中介公司之间的居间合同关系,买方和卖方之间的买卖合同关系。其次,要正确认定居间合同中限制成交条款的效力,区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点,分析如下:

第一,买卖双方合意解约或未能履约的,是否仍需支付居间费。从法律关系角度看,支付居间费系居间合同关系中的义务,与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务,促成买卖双方签订买卖合同,客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致,如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等,客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由,要求解除居间合同,不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行居间义务,杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同,起因于杨某认为居间费过高。此后,杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同,有跳单之嫌。家安公司并无违约行为,杨某无权解除《居间服务合同》,其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二,居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前,其需向买方提供房源位置信息,往往还会对房源品质进行比较分析,提供政策咨询,甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单,中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款,即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的,仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释,该条款属加重对方责任的格式条款,中介公司尽到合理提示和说明义务的,该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后,再决定是否签订看房确认书或居间合同,故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后,甚至在签订房屋买卖合同之后,再主张另换中介公司,则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中,家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识,合理提示了加重杨某责任的格式条款,杨某选择家安公司并签订居间合同,该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后,杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交,家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元,合法有据,应予支持。


(作者单位:北京市第二中级人民法院)
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苏州国家高新技术产业开发区条例

江苏省人大常委会


苏州国家高新技术产业开发区条例
江苏省人大常委会


(1994年7月7日江苏省苏州市第十一届人民代表大会常务委员会第九次会议制定 1994年9月3日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议批准)

目 录

第一章 总 则
第二章 机构与权限
第三章 建设资金
第四章 高新技术及产业管理
第五章 企业事业单位管理
第六章 劳动人事管理
第七章 社会事业管理
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加快苏州国家高新技术产业开发区(苏州新区)的建设,促进对外经济合作和技术交流,加强区域的综合管理,根据国家的有关法律、法规,结合苏州具体情况,制定本条例。
第二条 苏州国家高新技术产业开发区(以下简称开发区),是苏州市发展高新技术产业和调整产业结构的综合性改革的实验区,是苏州的一个新城区,是对外开放的窗口。其主要任务:
(一)引进国内外高新技术、资金和人才,兴办高新技术企业;
(二)将高新技术成果转化为工业化产品,推广应用;
(三)促进开发区不断培育新产业,发展大企业,推进高新技术的发展;
(四)吸引国内外高等院校、科研院所进开发区从事科研、技术开发,促进生产、教学、科研一体化;
(五)建立符合国际惯例、适应社会主义市场经济的管理体制和现代企业制度;
(六)发挥开发区的辐射功能,带动全市高新技术的发展和产业结构的调整;
(七)苏州市人民政府规定的其他任务。
第三条 开发区的开发建设要依照苏州市城市总体规划,结合老城区改造和老企业改造,建设现代化新城区。开发区的所有单位和个人,必须服从开发区的统一规划和管理。
第四条 开发区应当根据苏州市经济、科技和社会发展需要,统筹规划,加强综合配套服务功能,创造适合高新技术商品化、产业化、国际化的良好环境。
第五条 开发区内的所有单位和个人,必须遵守中华人民共和国的法律、法规,其在开发区合法财产及其他合法权益,受法律保护。

第二章 机构与权限
第六条 苏州国家高新技术产业开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)是苏州市人民政府的派出机构,代表市人民政府领导与管理开发区范围内的经济、科技和社会事业,协调各部门和各单位在开发区的工作。
第七条 开发区管委会受市人民政府的委托,行使以下经济和行政管理权限:
(一)依法制定和实施开发区行政管理的具体规定和投资办法;
(二)制定并组织实施开发区经济、科技和社会发展规划;
(三)按照规定的权限审批投资者在开发区的投资项目;
(四)管理开发区内的房地产开发;
(五)组织兴办和管理各项基础设施及公益事业;
(六)依法管理、指导和监督开发区的企业事业单位;
(七)按照国家规定处理开发区涉外事务和进出口事务;
(八)领导开发区内市人民政府所属各行政管理部门相应的机构;
(九)行使市人民政府授与的其他职权。
第八条 开发区管委会按照精简高效的原则,设立若干职能机构。
第九条 开发区设立经济发展集团总公司,参与高新技术的开发与投资,为发展高新技术提供服务。
第十条 金融、保险、外汇管理、海关、商检等部门可以在开发区内设立派出机构,办理专项业务,为投资者提供服务,并依法实施监督。
第十一条 开发区管委会应当按照国家有关环境保护、劳动保护、安全生产、工业卫生的规定,负责优化生产、生活环境,提高防灾、抗灾能力,改善员工的劳动条件。

第三章 建设资金
第十二条 开发区建设资金的来源:
(一)开发区财政收入的留成部分;
(二)土地使用权有偿使用收入中的地方留成部分;
(三)财政拨款和银行贷款;
(四)国内外组织和个人的投资及捐赠;
(五)经批准发行债券、股票、有价证券等;
(六)法律、法规允许的其他来源。
第十三条 开发区建设资金的主要用途:
(一)建设开发区的基础设施、生活服务设施,参与投资高新技术项目;
(二)培训高新技术企业的经营管理人才、科技人才及熟练技工,聘用国内外专家;
(三)扶持高新技术产品的研究、开发及包括民营科技企业在内的高新技术企业;
(四)法律、法规允许的其他用途。
第十四条 开发区经有权单位批准可以设立科技、金融、财政相结合的风险投资基金,创办风险投资机构,以投资入股等形式扶持高新技术及产品的引进、研究、开发、生产等。

第四章 高新技术及产业管理
第十五条 开发区重点发展高新技术产业,同时吸纳古城区传统工业的技术改造,鼓励支持企业事业单位发展以下高新技术:
(一)微电子科学和电子信息技术;
(二)光电子科学和光电机一体化技术;
(三)生命科学和生物工程技术;
(四)材料科学和新材料技术;
(五)能源科学和新能源、高效节能技术;
(六)生态科学和环境保护技术;
(七)医药科学和生物医学技术;
(八)其他高新技术和改造传统产业的新工艺、新技术等。
第十六条 鼓励投资者在开发区内以高新技术作价入股兴办合资、合作经营的高新技术企业,支持创办民办民营和国有民营的高新技术企业。
第十七条 鼓励在开发区内兴办从事高新技术研究、开发、中试、生产、应用的企业事业单位,或者直接为高新技术商品化、产业化、国际化服务的科技信息、创业服务机构,以及与发展高新技术产业相关的加工装配出口等企业。
第十八条 开发区内高新技术产品和高新技术企业的认定工作,由开发区高新技术产品及企业认定委员会评审,经苏州市科委审核,并报省科委批准。
第十九条 享受优惠政策的高新技术企业,应当由开发区管委会按高新技术企业标准定期进行复查。经复查合格并报市科委审核、省科委核准后,可继续享受高新技术企业的优惠政策;复查不合格的企业,不再享受高新技术企业的优惠政策。
第二十条 高新技术企业符合国家规定具有自营出口条件的,经由国家有关部门批准授予外贸进出口经营权;经国家有关部门批准可以在国外设立分厂或者建立合资企业和销售机构。
开发区内高新技术企业事业单位的商务、科技人员出国手续,按国家有关规定办理。

第五章 企业事业单位管理
第二十一条 开发区鼓励各种经济成份的投资者进区投资,兴办各种所有制、各种经营方式的企业事业单位,重点支持从事高新技术领域的研究、开发及生产高新技术产品的企业事业单位。
开发区鼓励、支持发展符合国家产业政策和开发区规划的外商投资企业。
开发区鼓励、支持发展为高新技术产业服务的第三产业。
第二十二条 开发区内的各类企业必须按照有关规定组建,在国家法律、法规允许的范围内,享有经营自主权,并按照市场需求组织生产经营活动。
第二十三条 开发区内的各类企业,可以按规定享受国家的有关优惠政策和开发区的有关优惠待遇。
第二十四条 开发区内各类企业事业单位,必须按法律规定的会计报表、统计报表定期抄报开发区管委会,接受财政、税务、审计的检查和监督。
凡涉及企业经营管理的档案资料、报表等,应当定期整理存档,妥为保管。
第二十五条 开发区内各类企业事业单位应当依法成立工会组织,开展工会活动,保障员工的合法权益。

第六章 劳动人事管理
第二十六条 开发区可在规定范围内,公开向社会招聘员工。开发区内各企业事业单位对科技人员、管理人员,实行聘任制,工人实行合同制,并按合同规定进行管理。
第二十七条 开发区建立职业技术培训基地,实行培训上岗制度,经培训合格的各类人才,可优先聘用。
第二十八条 市有关部门应当优先满足开发区对各类专业人才的需求。鼓励大中专毕业生、研究生、留学生和归国专家到开发区工作,待遇从优,来去自由。经批准,可引进外国专家。
第二十九条 各类专业人才在受聘期间成绩显著的,可给予一定奖励。各类专业人才及其配偶、子女的户口,符合国家规定的可以优先迁入开发区。
第三十条 对在开发区工作和生活的外来人员试行居住证制度,比照区内常住户口进行管理。
第三十一条 开发区内的各类企业事业单位,实行最低工资保障制度。
第三十二条 开发区内各类企业事业单位,应当按照统一规定,建立社会保障制度,为员工办理社会保险。
第三十三条 开发区建立劳动力市场,为各类人才和劳动力的合理配置、流动及结构优化提供有效的服务。

第七章 社会事业管理
第三十四条 开发区内的社会事业,由开发区管委会按照要求,统一规划、组织建设和管理。
第三十五条 供电、供水、供气、供热、排水、通信、仓储、运输、公共卫生等社会公用事业,实行企业化管理和有偿使用制度。
第三十六条 开发区应当设立科技研究、开发、生产服务、咨询、培训、转让、贸易和律师、公证、会计、审计等社会化服务机构。

第八章 附 则
第三十七条 国家对高新技术产业开发区实行新的规定时,按国家规定办理。
第三十八条 苏州市人民政府可依照本条例,制定有关具体规定。
第三十九条 本条例自公布之日起施行。



1994年9月3日

全国农村机械维修点管理办法(修正)

农牧渔业部


全国农村机械维修点管理办法(修正)


(一九八四年十一月十五日农牧渔业部发布根据一九九七年十二月二十五日农业部令第39号修订)

随着农牧副渔各业的发展,农村机械维修量大面广,任务更加繁重,为建立农村机械维修体系,加强对维修服务工作的管理,特制定本办法。
第一条 农村机械维修点,是指以维修农牧渔业机械为主业的国营、集体(合作)、个体多种形式的农村机械维修经营单位。
第二条 申请从事农村机械维修的服务点,须经当地农业机械管理部门签署意见,县农业机械管理部门考核发给技术合格证书,工商行政管理部门颁发营业执照后方可营业。
第三条 农村机械维修点实行国营、集体(合作)、个体多种形式并存,各自发挥优势。农村机械维修点,必须遵守国家政策、法律和维修工作中的各种规定,接受农机、工商行政管理部门的技术指导和管理。
第四条 农村机械维修点,要以经济效益为中心,节能为重点,提高农机具技术状态为目的,方便、及时、经济、优质地作好维修服务工作。
第五条 农村机械维修点,必须由县农机管理部门,根据其技术水平和工具、仪器、设备等条件,确定经营农村机械维修等级,由工商行政管理部门根据有关规定确定经营服务项目。在营业执照所规定的经营范围内开展维修服务,任何单位和个人不得无理干涉。
第六条 请帮手、带学徒的应按照国务院有关规定执行。请帮手、带学徒应当签订合同,规定双方的权利、义务、期限和报酬等。
第七条 必须按照技术标准和工艺规程要求进行维修,确保维修质量。因修理技术原因而损坏的机件,由维修点负责赔偿,用户和维修点因修理质量问题发生争议时,由农机管理部门调解。
第八条 农村机械维修点的量具、仪器和维修设备要经常自检,并按照当地规定时间,定期送计量部门检验,合格后方可使用。
第九条 农村机械维修点,要建立维修技术档案(卡片),对维修的机具要进行记载,定期向农机管理部门汇报工作情况。
第十条 县农机管理部门组织培训各级维修点的维修工人,并按国家颁发的技术等级标准进行考核,合格者发给证书。
第十一条 参照省、自治区、直辖市制定的统一收费标准收取工时、配件、材料等费用。农机、工商行政管理部门有权监督、检查。
第十二条 农村机械维修点应按国家和省级政府规定交纳税金和管理费。农机部门对农村机械维修点开展有偿技术服务,可适当收取技术服务费。任何单位不得征收或摊派其他费用,不得平调其修理工具、仪器、设备、房产及资金等。
第十三条 大力推广适合当地农村机械维修的新材料、新技术、新工艺和新设备。根据条件和可能,积极开展旧件修复,降低维修费用。所需维修材料等物资应纳入计划。
第十四条 农村机械维修点可采取多种服务方式,积极为用户服务。
第十五条 农业机械维修点技术人员的技术职称按照国家有关规定办理。
第十六条 对农村机械维修点质量差、收费高、违反规定的,农机、工商行政管理部门,可根据其情节轻重,给予警告或1000元以下罚款。
第十七条 农村机械维修点,要按照本办法制定具体服务公约,公布于众切实执行。
第十八条 省、自治区、直辖市根据本办法制定实施细则。
第十九条 本办法自颁发之日起实行。