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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属/童松青

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 06:35:31  浏览:8835   来源:法律资料网
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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属

作者:浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师

(本文作者许可西湖法律书店收藏,未经作者许可,本文不得转摘、复制,否则视为侵权)

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售,但购买者很少有领导产权证的,多年来,人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下:

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于1998年9月申报该项目时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:"使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月,法院开庭审理后认为,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家,车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺,判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词,回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:"住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。"象这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届时,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属

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呼和浩特市流动人口计划生育管理办法

内蒙古自治区人大常委会


呼和浩特市流动人口计划生育管理办法
内蒙古自治区人民代表大会常务委员会



(1998年7月8日呼和浩特市第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过1998年9月28日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准)

第一章 总 则
第一条 为了加强流动人口的计划生育管理,维护流动人口的计划生育合法权益,有效控制人口增长,根据《内蒙古自治区计划生育条例》及有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内育龄流动人口的计划生育管理适用本办法。
第三条 本办法所称流动人口是指离开本市旗、县、区,到异地(跨县境)从业、生活三个月以上的成年男女公民和流入本市旗、县、区(不论时间是否满三个月)居住的成年男女公民。流动人口计划生育管理和服务的重点是已婚育龄夫妇。
凡流动人口已婚育龄夫妇流出者需持自治区统一印制的《流动人口婚育证明》,流入者要出示原居住地旗、县、区核发的婚育证明,现居住地计划生育部门应为其建立计划生育管理档案。
第四条 凡在本市居住的已婚育龄流动人口必须遵守国家、自治区现行的计划生育法规、规定和本办法,接受现居住地计划生育行政管理部门及其他有关部门的管理,落实可靠的避孕、节育措施,严禁计划外怀孕、生育。
第五条 本市各级人民政府,要把流动人口计划生育工作纳入当地人口与计划生育目标管理责任制,领导、协调各有关部门对流动人口的计划生育工作施行综合治理,保证管理工作所需的人员和经费。
第六条 市计划生育委员会主管本市行政区域内流动人口的计划生育工作。
旗、县、区计划生育行政管理部门负责本行政区域内流动人口的计划生育管理工作。
乡、镇人民政府、街道办事处负责本地区流动人口的计划生育管理工作。
各级公安、工商、劳动、民政、卫生、城管、司法等部门,配合计划生育行政管理部门管理流动人口计划生育工作。

第二章 职 责
第七条 市及旗、县、区计划生育行政管理部门在流动人口计划生育管理工作中的职责:
(一)宣传、贯彻执行国家和自治区、市有关流动人口计划生育管理法规和政策;
(二)监督、检查流动人口计划生育有关法规和本办法的贯彻执行情况;
(三)根据本办法规定,制定具体的管理措施和目标考核办法,并负责组织实施;
(四)市级计划生育行政管理部门监督、检查旗、县、区计划生育行政管理部门对《流动人口婚育证明》的核发、出具、查验工作;
(五)组织有关单位为流动人口已婚育龄夫妇提供避孕药具、节育技术、优生优育和生殖健康等服务;
(六)考核下一级计划生育行政管理部门的工作;
(七)按照《中华人民共和国行政处罚法》、《内蒙古自治区计划生育条例》和本办法的有关规定,行使行政处罚权。
第八条 乡、镇人民政府、街道办事处在流动人口计划生育管理工作中的职责:
(一)负责计划生育宣传教育及人口与计划生育知识培训;
(二)填报流动人口计划生育各项统计报表;
(三)为常住户中的育龄流动人口发放旗、县、区级计划生育行政管理部门核发的《流动人口婚育证明》,并与之签订计划生育合同;
(四)委托村、居委会查验原居住地流动人口婚育证明,为流动人口建立计划生育管理档案;
收取计划生育管理费、计划外生育费及保证金;
(五)为流动人口已婚育龄夫妇提供避孕药具、节育技术、优生优育和生死健康等服务;指导育龄流动人口落实避孕节育措施;定期组织已婚育龄妇女进行生殖健康检查;督促计划外怀孕妇女及时采取补救措施。
第九条 公安部门在为成年流动人口办理暂住证时,应当查验现居住地计划生育行政管理部门验证过的原居住地流动人口婚育证明。无证或证件不全者,不予办理暂住证,并将情况及时通报其现居住地乡、镇人民政府或街道办事处计划生育行政管理部门。
第十条 劳动部门在审批办理务工许可证时,应当查验现居住地计划生育行政管理部门已验证过的原居住地流动人口婚育证明,无证或证件不全者,不予办理,并将情况及时通报其现居住地乡、镇人民政府或街道办事处计划生育行政管理部门。
用工单位负责管理被招用的流动人口计划生育工作,并将遵守计划生育法规作为劳务合同的一项内容。
第十一条 工商行政管理部门在为流动人口办理营业执照时,应当查验现居住地计划生育行政管理部门验证过的原居住地流动人口婚育证明,无证或证件不全者,不予核发营业执照,并将情况及时通报现居住地乡、镇人民政府或街道办事处计划生育行政管理部门。

第三章 管 理
第十二条 流动人口在我市居住,必须遵守《内蒙古自治区计划生育条例》的各项规定。
流动人口已婚育龄夫妇必须持有计划生育的各种证件,即结婚证、生育证、原居住地流动人口婚育证明,如无上述证件,必须在三十日内回原居住地补办,并交纳保证金200元,按期补办并经验证合格的,退还全额保证金;逾期未补办的,不得在本市行政区域内居住或从业,保证金
充缴流动人口计划生育管理费。
第十三条 已婚育龄流动人口要求在现居住地生育的,必须持常住户籍所在地旗、县、区级计划生育部门核发的生育证和流动人口婚育证明,并经现居住地旗、县、区计划生育部门核准后,方可怀孕、生育。无生育证生育的,按计划外生育处理。
依照《内蒙古自治区计划生育条例》第九条、第十条、第十三条、第十四条规定,申请生育二胎的汉族流动人口或者申请生育三胎的少数民族流动人口,要回原居住地办理申请、审批手续,要回原居住地生育。
医疗、妇幼保健及防保站,应当为持有《生育证》的孕、产妇提供围产期保健服务。
第十四条 流动人口在现居住地生育后,应在三十日内到居住地村委会、居委会计划生育办公室申报,逾期不申报者,不得在本市居住。
第十五条 为流动人口已婚育龄夫妇提供住宿的单位和个人,应当遵守下列规定:
(一)查验结婚证、生育证、原居住地流动人口婚育证明,对未持有上述三证或三证不齐全的,应告知其三十日内补办。超过补办时间的不得租房和留宿;
(二)与所在地乡、镇人民政府或街道办事处签订流动人口计划生育管理责任书,并接受管理和监督;
(三)对计划内生育的,要督促其及时到村、居委会计划生育办公室申报,在规定时间内落实节育措施、缴纳计划生育服务费;
(四)对计划外怀孕的,必须劝其采取补救措施,并及时报告所在地计划生育行政管理部门。
第十六条 计划生育行政管理部门应积极向流动人口宣传计划生育方针、政策、避孕节育和优生优育知识,主动为已婚育龄夫妇提供节育技术服务,有偿发放避孕药品。
计划生育行政管理部门每月向流动人口已婚育龄妇女征收计划生育服务费5元。

第四章 奖励与处罚
第十七条 对在流动人口计划生育管理工作中作出显著成绩的部门、单位和个人,当地政府和计划生育行政管理部门给予表彰奖励。
对举报流动人口违反计划生育法规和本办法的公民,经调查属实,由计划生育行政管理部门会同有关部门和单位给予奖励和保护。
第十八条 育龄流动人口来本市后,应在十日内到居住地计划生育行政管理部门交验原居住地流动人口婚育证明,逾期不交验证明的,罚款200至500元。
第十九条 已婚流动人口无生育证怀孕,经说服动员仍不中止妊娠的,收取计划生育管理费500至1000元。收费后中止妊娠的,退还收取的计划生育管理费。
流动人口超生(包括收养、生育后送养他人)一个子女的,收取计划外生育费2000至20000元;超生两个子女的,加倍收费;超生三个子女以上的,收取计划外生育费6000至100000元。
第二十条 对违反本办法第十五条第(一)项规定的单位和个人,可以处以500元以下罚款。
第二十一条 流动人口计划外怀孕,留宿者或房屋出租者未能及时向当地计划生育行政管理部门报告的,处以500元以下罚款。造成流动人口超生的,再处以1000元以下罚款。
第二十二条 对伪造、出卖或者骗取结婚证、生育证或者婚育证明的当事人和直接责任人,处以1000元以下罚款。
第二十三条 对妨碍计划生育行政管理部门及其工作人员执行公务,扰乱工作秩序,伤害计划生育工作人员的违法行为,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 计划生育部门和负有配合管理责任部门及其工作人员,在流动人口计划生育管理工作中,不履行职责,滥发流动人口各种证件,循私舞弊,贪污挪用流动人口专款,侵犯流动人口计划生育合法权益的,由其上级行政主管部门责令改正,并视情节轻重,对领导人和直接责任
人给予批评教育或者行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 依照本办法征收计划外生育费时,应当出具财政部门统一印制的收据;处以罚款时,应当制作罚款决定书,并在决定书中告知当事人有申请复议和诉讼的权利。
计划外生育费和计划生育管理费要按照国家及自治区有关规定管理使用。罚款全额上缴同级财政。
第二十六条 当事人对收费或者处罚决定不服的,可在接到收费通知或者处罚决定通知书之日起十五日内,向作出收费通知或者处罚决定的上级行政机关申请复议;当事人对复议决定不服的,可以依法向当地人民法院起诉。逾期不起诉又不履行收费或者处罚决定的,由作出收费或者处
罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第二十七条 本办法自公布之日起施行。


1998年9月28日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过


内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第五次会议决定,批准呼和浩特市人民代表大会常务委员会报请批准的《呼和浩特市流动人口计划生育管理办法》,由呼和浩特市人民代表大会常务委员会公布施行。



1998年9月28日

白银市人民政府办公室印发关于深入实施工业强市战略考核奖励试行办法的通知

甘肃省白银市人民政府办公室


市政办发〔2008〕101号


白银市人民政府办公室印发关于深入实施工业强市战略考核奖励试行办法的通知

各县、区人民政府,市政府有关部门,各有关企业,中央、省在银有关企业:
《关于深入实施工业强市战略考核奖励试行办法》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。



二OO八年六月二十五日



关于深入实施工业强市战略考核
奖励试行办法

为深入实施工业强市战略,加快资源型城市转型,促进全市工业经济又好又快发展,特制定本考核奖励办法。
一、基本要求
以科学发展观为指导,以推进工业强市为目的,坚持求真务实、客观公正原则,建立健全考核激励机制,充分调动各方面积极性,圆满完成工业强市目标任务。
二、奖励对象
㈠工业经济又好又快发展的县区;
㈡发展快、贡献大的工业企业;
㈢支持工业强市做出突出贡献的市直部门(单位)。
三、考核内容
㈠县区主要考核:工业增加值总额及增长率;工业企业实现利税总额及增长率;工业固定资产投资总额及增长率;招商引资实际到位资金及增长率;节能减排目标任务完成情况。
㈡工业企业考核范围:限额以上企业。考核内容:销售收入及增长率;实现利税及增长率;节能减排和安全生产目标任务完成情况。
㈢市直部门(单位)主要考核:支持工业发展特别是为基层和企业提供服务的效果;招商引资签约工业项目、完成投资额及新增销售收入、新增利税;争取国家、省补助项目的资金总额及项目重要程度、争取资金总量及到位率、争取资金的政策环境和难易程度。
具体考核体系与细则,由工业强市领导小组办公室(以下简称“领导小组办公室”)会同市财政局、市审计局根据考核情况另行制定。
四、奖励标准
㈠对县区的奖励:对各县区每年考核设一等奖1名,奖金30万元;二等奖1名,奖金20万元;三等奖1名,奖金10万元。
㈡对工业企业的奖励:按考核结果排出前10名,分五个等级奖励企业负责人和对企业发展做出突出贡献的人员。一等奖1名,奖励80万元;二等奖2名,各奖励60万元;三等奖2名,各奖励40万元,四等奖2名,各奖励20万元;五等奖3名,各奖励10万元。对全市工业企业年度考核列前10名的,市政府授予“白银市工业发展十佳企业”称号。
㈢对市直部门(单位)的奖励:对政府经济部门、党委和垂直管理部门统一考核,设一、二、三等奖。一等奖1名,奖励8万元;二等奖2名,各奖励5万元;三等奖3名,各奖励3万元。对获奖部门(单位),同时给予荣誉奖励。
五、工作程序
㈠考核奖励工作由领导小组办公室负责,每年一次,次年一季度进行。考核奖励结果经领导小组审核后,提交市政府常务会议审定,向全市通报。
㈡对各县区政府和工业企业的考核,由领导小组办公室组织并提出表彰奖励名单,报领导小组审核。
㈢对市直部门(单位)的考核分四步进行:一是由部门(单位)向领导小组办公室写出推荐材料;二是领导小组办公室负责组织对部门(单位)的综合考评;三是由领导小组办公室进行初审,并提出表彰奖励名单;四是领导小组审核。
六、经费来源
考核奖励经费由领导小组提出计划,市级财政统一安排。
具体考核奖励细则由领导小组另行制定。