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关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 12:14:43  浏览:8615   来源:法律资料网
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关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题

武志国

  2010年5月4日,住房和城乡建设部颁布的《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》(建市[2010]68号)规定:建设单位要严格履行项目用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档案移交、工程质量保修等法定职责,依法承担住宅工程质量的全面管理责任。要保证合理的工期和造价,严格执行有关工程建设标准,确保住宅工程质量。施工单位要严格按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工,对住宅工程的施工质量依法承担责任。要对施工或者竣工验收中出现质量问题的住宅工程负责返修,对已竣工验收合格并交付使用的住宅工程要按规定承担保修责任。

  一、施工单位应对建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题,向建设单位履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

  建筑工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

  国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条以及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等;在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

  鉴于上述规定,保修期指是建设工程承包单位对所承包工程承担保修责任的期限。该期限可由双方在合同中自行约定,但不应违背《建设工程质量管理条例》对最短期限的强制性规定,未明确最短期限的项目可由双方自由约定。承发包合同完全可以约定长于上述最短期限的保修期限,建设单位可在综合考虑成本等允许的情况下与施工单位争取约定较长的保修期限。

  二、缺陷责任期与保修期两个概念有一定区别,缺陷责任期本质是预留质保金的期限,承发包合同对此等约定应避免混淆

  建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条、第五条规定:“本办法所称建设工程质量保证金(保修金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣(交)工验收之日起计。” 

  因此,缺陷责任期的本质是扣留质保金的期限,具体期限由承发包双方约定,而保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限,质量缺陷责任期包含在质保期内,缺陷责任期与保修期的区别还是比较明显的。建设单位在承发包合同应避免只约定质保期未约定缺陷责任期的情形。

  三、房地产开发企业对所售商品房向购房人承担质量保修责任的期限也不同于建设工程施工承包单位向房地产开发企业承担的工程保修期,后者的长短也受相关规定约束。

  房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。

  建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)第五条第三项、第六条规定:正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于上述规定的期限。国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。

  同时,建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任的期限从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

  鉴于上述规定,应注意:1)商品住宅的保修期限不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;2)前述存续期少于《规定》确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限;3)非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

  因此,施工承包方向开发商承诺的质保期与开发商向购房人承诺的质保期起算期限和长短的不同,一旦商品房未及时销售,则会发生施工承包方向开发商承担的保修期的存续期不足开发商应按《规定》向购房人承担的最低保修期。

  上述规定虽具有一定强制性,但并非效力性规定,开发商可以和购房人在商品房买卖合同补充协议及住宅质量保证书明确约定“商品住宅的保修期限等于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”,按理分析,此等约定是合同双方自愿的意思表示,不应被认定无效,当然现实中也有一些法院判定此等约定无效的情形。但如此约定的风险也仅限于被判定无效,因此仍可以考虑安排上述约定,以尝试减轻建设单位的保修负担。

  开发商可能会宣告清算,所以存在房地产开发商的存续期限短于开发商对商品房的保修期限的可能。因此,在其清算后,应由其股东承担对购房者的违约责任,股东仅在其清算所得范围内承担有限责任。

  开发商能否通过约定将保修的责任转嫁给施工单位呢,笔者以为,从法理上讲,通过三方约定的方式可以转嫁,实践中可能也不好操作,施工单位和购房人未必同意。

  购房者针对房屋质量问题向建设单位提起诉讼要求赔偿的,建设单位可以申请法院追加施工单位列为第三人,法院在查清事实的基础上,可以直接判决施工单位承担赔偿责任。如果构成质量侵权的话,笔者以为购房人可以直接起诉开发商和施工单位作为共同被告。正如《侵权责任法》第八十六条规定:“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由其他责任人承担侵权责任。”


  四、建设单位未及时向施工单位发出保修通知,建设单位擅自自行进行维修或者委托第三方维修后保修责任的认定

  《房屋建筑工程质量保修办法》(中华人民共和国建设部令第80号)(下称《办法》)规定:
  (1)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修(《办法》第九条)
  (2)保修完成后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的,应当报当地建设行政主管部门备案(《办法》第十一条)。
  (3)施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任(《办法》第十二条)。

  建设单位要求施工单位支付保修期间的工程维修费用应当同时符合以下三个条件:一是合同约定的保修期内存在工程质量缺陷;二是质量缺陷的责任方为承包人;三是建设单位已向施工单位发出保修通知(笔者以为通知之时虽然过了质保期,但是质量瑕疵是在保修期限内出现质量缺陷的,施工单位仍应承担维保责任,如因迟延通知扩大的损失可以免责)。建设单位应当能证明以上事实,可现实中建设单位的证据往往不能证明上述三个方面,事过境迁举证难度大,不够重视举证能力差。

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企业应如何依法保护商业秘密

孙瑞玺


随着市场经济的快速发展,商业秘密越来越受到企业的高度重视,这是因为作为企业的无形资产,能够给企业带来可观的经济效益的同时也使企业获得市场上的竞争优势,以此取得更大的经济效益。也正因为如此,商业秘密常常成为不法之人猎取的目标,成为被侵害的对象。有些企业因此而失去竞争优势,面临停产、歇业;更有甚者,有些企业因此而破产倒闭。因此,如何保护企业的商业秘密,就成为一个企业无法回避的重大问题。本文从二个方面谈如何保护商业秘密,其一,企业内部如何建立一套商业秘密保护的制度;其二,当企业的商业秘密被侵时,应采取的法律救济途径。而上述二个问题均是建立在法律规定基础上的,因此,探讨我国商业秘密保护的立法现状,是研究上述二个问题的前提和基础。
一、我国对商业秘密保护的立法
尽管我国商业秘密立法起步较晚,但速度很快,至今已基本建立了商业秘密的法律保护制度,为企业保护商业秘密提供了法律保障。笔者以法律层次效力为基础来列举我国主要商业秘密的立法。
(一)宪法
《中华人民共和国宪法》(2004年修正)第20条的规定关于奖励科学研究成果和技术发明创造的规定。
(二)法律
1、《中华人民共和国反不正当竞争法》(以下简称反不正当竞争法)第10条第1款列举了3种关于侵犯商业秘密禁止性规范;第2款是关于不正当竞争进行界定的解释性规范;第20条是关于侵害商业秘密等应承担损害赔偿责任的规定。
2、《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第42条、第43条关于缔约过失责任的规定;第60条第2款关于附随义务的规定;第92条关于后合同义务的规定;第十八章第二节关于技术转让合同中关于技术秘密转让的规定。
3、《中华人民共和国公司法》第24条、第80条关于有限责任公司、股份有限公司股东可以以非专利技术出资(包括商业秘密中的技术秘密)以及对非专利技术金额的限制规定;第61条第1款、第123条第2款关于有限责任公司、股份有限公司董事、经理竞业禁止的规定;第62条、第123条第2款关于董事、监事、经理不得泄露企业或公司商业秘密的禁止性规定;第215条关于董事、经理违反竞业禁止所应承担的民事责任及其他责任的规定。
4、《中华人民共和国中外合资经营企业法》第5条第1款关于合营企业各方可以以工业产权(包括商业秘密中的技术秘密)进行投资的规定。
5、《中华人民共和国中外合作经营企业法》第8条关于中外合同者可以提供工业产权以及非专利技术(包括商业秘密中的技术秘密)作为合作条件的规定。
6、《中华人民共和国民法通则》第118条关于侵害其他科技成果(包括商业秘密中的技术秘密)应承担的民事责任的规定。
7、《中华人民共和国律师法》第33条关于律师应当保守在执业活动中知悉的当事人的商业秘密的规定;第40条第6项泄露当事人的商业秘密应承担的行政责任。
8、《中华人民共和国进出口商品检验法》第10条第2款关于国家商检部门和商检机构的工作人员在履行进出口商品检验的职责中,对所知悉的商业秘密负有保密义务的规定;第37条关于国家商检部门、商检机构的工作人员违反本法规定,泄露所知悉的商业秘密应承担的行政责任和刑事责任的规定。
10、《中华人民共和国科学技术进步法》第51条第1款关于国家建立科学技术保密制度的规定;第60条关于非法窃取技术秘密的,依照有关法律的规定承担法律责任的规定。
11、《中华人民共和国促进科技成果转化法》第27条关于科技成果完成单位与其他单位合作进行科技成果转化时,应当签订保守商业秘密的协议以及中介机构在从事代理或者居间业务中知悉的商业秘密应负保密义务的规定;第28条关于企业内部的保密制度建立的规定。
12、《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民事诉讼法)第120条第2款关于涉及商业秘密的案件,当事人申请不公开审理的,可以不公开审理的规定。
13、《中华人民共和国劳动法》(以下简称劳动法)第22条关于劳动合同中当事人可以约定保守企业商业秘密有关事项的规定;第102条关于违反劳动合同中的保密事项,给企业造成损失,应承担损害赔偿责任的规定。
14、《中华人民共和国刑法》(以下简称刑法)第219条关于侵犯商业秘密罪以及应承担的刑事责任的规定。
(三)行政法规
1、《中华人民共和国技术进出口管理条例》第2条第2款关于技术秘密转让的规定。
2、《中华人民共和国中医药条例》第24条第3款关于属于国家科学技术秘密的中医药科研成果,确需转让、对外交流的,应当符合有关保守国家秘密的法律、行政法规和部门规章的规定;第35条对违反本条例规定,造成重大中医药资源流失和国家科学技术秘密泄露应承担的刑事责任和行政责任的规定。
3、《中华人民共和国外资企业法实施细则》第26条第1款关于外国投资者可以用工业产权(包括商业秘密中的技术秘密)作价出资的规定。
(四)部门规章
1、国家经贸委《关于加强国有企业商业秘密保护工作的通知》中关于正确理解商业秘密的定义,合理认定商业秘密的范围的规定。
2、国家工商行政管理局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》(共12条,以下简称12条规定)对侵犯商业秘密行为作了具体的规定。
3、《国家工商行政管理局关于商业秘密构成要件问题的答复》对商业秘密的构成要件进行了规定。
4、原国家科委《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》对商业秘密和竞业禁止作了细致的规定。
5、劳动和社会保障部《违反有关劳动合同规定的赔偿办法》第5条关于劳动者违反劳动合同中约定保密事项,对用人单位造成经济损失的,按《反不正当竞争法》第二十条的规定支付用人单位赔偿费用的规定;第6条关于用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动者,因获取商业秘密给原用人单位造成的经济损失,该用人单位应当承担连带赔偿责任。
6、《劳动和社会保障部办公厅关于劳动争议案中涉及商业秘密侵权问题的函》
第2条关于由于劳动者未履行保守商业秘密的内容,造成用人单位商业秘密被侵害而发生劳动争议,当事人向劳动争议仲裁委员会申请仲裁的,仲裁委员会应当受理,并依据有关规定和劳动合同的约定作出裁决作了明确的规定。
(五)最高人民法院的会议纪要和司法解释
1、全国法院知识产权审判工作会议《关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要》(以下简称纪要)关于对商业秘密司法保护的规定。
2、最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款、第3款关于侵权发生时当事人诉讼主体的规定。
(六)国际条约
主要是1994年4月5日签署、1995年1月1日生效的《与贸易有关的知识产权协议》(简称TRIPS协议)第7节关于“未披露的信息的保护”的规定。
反不正当竞争法第10条第3款规定,商业秘密,是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。这一规定,揭示了商业秘密的构成要件:  
(1)非公开性,即作为商业秘密的信息不被社会公众普遍知悉或者容易获得。
  (2)有用性,或称作实用性,即作为该种秘密的信息具有商业价值。
  (3)秘密管理性,即权利人采取了合理的保密措施,包括订立保密协议、建立保密制度等。
上述条件是商业秘密必须具备的条件,是相互联系的、缺一不可的,缺少任何一个要件,均不构成商业秘密。
二、企业应如何建立商业秘密保护制度
上述立法规定,根据法律部门的理论将其划分为四类,第一类是民法对商业秘密的保护,简称民法保护。第二类是劳动法对商业秘密的保护,简称劳动法保护。第三类是行政法对商业秘密的保护,简称行政法保护。第四类是刑法对商业秘密的保护,简称刑法保护。企业建立内部的商业秘密保护制度是一种作为的行为,主要适用民法和劳动法保护的规定,对行政法和刑法保护则主要是不作为,即企业负有不得侵害他人的商业秘密的法定义务而为了(或者从事了)侵害他人商业秘密的行为,一般不能成为企业建立商业秘密保护制度适用的依据。
(一)依据民法保护制度建立企业商业秘密保护制度
对外经济交往是企业生存和发展的必要条件,没有对外交往,就不能进行交易,企业作为营利组织的目的就不能实现,所以,企业与其他企业、组织和个人进行经济交往是市场经济的必然要求。但也正因为交往的存在,所以伴生着商业秘密被泄露的风险。克服这种风险最有效的法律手段就是签订合同,即不管从事何种交往行为,只要存在企业商业秘密有泄露的可能,就签订商业秘密保护合同。而合同保护则是民法保护的主要手段。现列举几种主要的合同制度保护方法,供企业参考。

南平市人民政府关于印发南平市科技型中小企业技术创新资金管理暂行规定的通知

福建省南平市人民政府


南平市人民政府关于印发南平市科技型中小企业技术创新资金管理暂行规定的通知
南政〔2005〕综227号
[ 2005-11-25 15:21:22 ]


各县(市、区)人民政府,市直各单位:
《南平市科技型中小企业技术创新资金管理暂行规定》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻组织实施。




二○○五年九月六日

南平市科技型中小企业技术创新资金管理暂行规定
    
第一条 为了鼓励、扶持、引导我市科技型中小企业技术创新,促进科技型中小企业的发展,推进“科教兴市”战略的实施和海峡西岸经济区绿色腹地的建设,借鉴国家和福建省有关科技型中小企业技术创新基金(资金)的管理办法并结合我市的具体情况,特制定本暂行规定。
第二条 南平市人民政府设立的南平市科技型中小企业技术创新资金(以下简称创新资金),是用于支持我市科技型中小企业技术创新活动的政府专项资金。它是一种引导性资金,通过政府资金引导,吸引地方、企业、投资机构、金融机构及其它社会资金对中小企业技术创新的投资,逐步建立起符合市场经济规律、支持中小企业技术创新的新型投资机制。
第三条 创新资金的使用和管理必须遵守国家及省、市的有关法律、行政法规和财务规章制度,遵循诚实申请、公正审理、公开透明、择优支持和专款专用的原则。
第四条 创新资金主要来源于市财政拨款,每年由市科技局、财政局及经贸委的工业发展基金中按比例合计安排100万元人民币,其中由科技三项费用安排60万元,市财政、市工业发展基金各安排20万元。创新资金同时接受社会的捐助。
第五条 市科技局、财政局在各自职责权限内负责管理创新资金,每年由市科技局牵头向市政府报告资金安排和使用管理情况。具体职责分工如下:
市科技局是创新资金的主管部门,主要负责编制创新资金的年度工作计划,申报项目的受理、审理、监理和推荐,与企业签订项目管理合同,项目资金的拨款手续及资金回收等工作。市财政局是创新资金的财务监督管理部门,主要职责是对创新资金的运作和使用进行监督、检查,参与项目审理、评定、验收工作。企业在申报国家、省创新基金(资金)项目时须经市科技局、财政局审核。市科技局、财政局应加强对创新资金项目的跟踪问效,对创新资金项目资金使用情况实行定期检查和不定期检查,并对创新资金的项目资金实行事前、事中和事后全过程的跟踪管理,提高资金使用效益。
第六条  创新资金面向南平市辖区内经依法登记注册、具备独立企业法人资格的科技型中小企业,其支持的企业项目应同时具备下列条件:
(一)企业职工人数原则上不超过500人,从事技术开发的科技人员应占职工总数的10%以上。
(二)企业从事新技术产品的研制、开发、生产和服务,领导班子有较强的市场开拓能力和较好的经营管理水平。
(三)企业有形成小批量或已形成规模化生产的主导产品,有规范的管理制度和健全的财务制度。
(四)项目产品符合国家产业、技术政策,有较高创新水平和较强市场竞争力,有较好的经济效益和社会效益。
(五)项目应具备一定的成熟性,技术水平达到市内领先水平,无知识产权纠纷。
第七条  创新资金优先支持以下项目:
(一)福建省“6?18”科技成果对接项目和有望在南平市形成新兴产业的科技成果转化项目。
(二)能够带动地方经济发展,特别是对我市支柱产业、重点产业发展有较大推动作用的项目。
(三)以闽北科技研究院为依托的产、学、研项目,海外留学人员、辖区外科技人员携带科技成果来我市创业并具有产业化前景的高新技术成果转化项目。
(四)利用高新技术对传统产业进行改造的项目。
第八条 根据企业和项目的不同特点,创新资金分别以无偿资助和部分回收方式给予支持,其中:创新资金的60%为无偿资助方式,40%为部分回收扶持方式。市创新资金鼓励并积极推荐企业申报国家、省创新基金(资金)项目。对获得国家、省创新基金(资金)支持的项目,市创新资金按国家、省创新基金(资金)规定给予配套支持;对申报国家、省创新基金(资金)并通过受理但未获立项支持的项目,市创新资金给予重点支持;对国家、省创新基金(资金)未受理及未申报国家、省创新基金(资金)的项目,根据项目的创新水平、对产业发展的带动作用及企业的发展和管理水平,市创新资金择优给予支持。
第九条 凡符合创新资金支持条件的企业和项目,由企业按申报要求提供相应申请材料,申请材料主要包括以下内容:
(一)项目可行性的技术分析,包括知识产权、关键技术及创新点的难易程度。
(二)产品市场的调查和预测。主要是对该产品主要用途、目前主要使用行业的需求量、未来市场预测的分析说明,从产品质量、技术、价格等方面,分析产品市场风险的主要因素和防范措施。
(三)项目实施方案。处于研究开发阶段的项目,应提出明确的研究开发目标、方法步骤、技术路线。处于中试阶段或规模化生产阶段的项目应根据确定的建设规模、产品标准等,提出生产工艺流程、主要生产装备方案。
(四)新增投资估算、资金筹措和效益分析。效益分析主要包括按财务制度规定估算生产成本和总成本,按预测产品销售能力计算销售收入,以动态分析为主分析项目获利能力、债务偿还能力,分析项目风险性和经济效益等。市科技局每年将制订具体的《申请须知》。
(五)必要的附件。如项目的技术查新报告、成果鉴定报告、技术转让合同、产品订单(供货合同)等。
第十条 市科技局统一负责项目的受理、审理及向国家级或省级创新基金(资金)管理机构的推荐工作,市创新资金安排扶持项目计划由市科技局会同市财政局联合下达,并由市科技局与企业签订项目合同,办理拨款等手续。科技型中小企业的认定、评审专家的组成等由市科技局另行组织或制定具体操作规程。对企业报送的申请材料,评审专家和工作人员要给予保密。
第十一条 市科技局对市财政局划拨的创新资金实行专户管理,专款专用,并主动接受市审计局监督。
采用无偿资助方式支持的项目立项后拨付60%,项目验收合格后再拨付其余资金(第二次拨款);采用部分回收方式支持的项目立项后拨付70%,项目中期监理合格后再拨付其余资金(第二次拨款),原则上在项目验收合格后半年内由市科技局负责回收,并转入专户,滚动使用。市科技局每年应将资金回收情况报送财政局备案。
第十二条 项目承担单位对市科技局拨付的项目资金要专款专用,不得挪用。
第十三条 对采取欺骗等不正当手段获取创新资金或者在项目执行过程中严重违反创新资金项目管理合同或有关行政管理规定的企业,将取消或者停止对其资助并追回拨款,同时取消该企业再次申请创新资金的资格,情节严重者,依法提交有关部门追究其法律责任。
第十四条 评审组织单位和参与评审人员徇私舞弊,滥用职权或者泄露企业信息造成参评企业经济损失的,依法追究其法律责任。
第十五条 本规定自发布之日起开始施行。
第十六条 本规定由市科技局、市财政局负责解释