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试论保险告知义务制度/颜文俊

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 23:38:30  浏览:9861   来源:法律资料网
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试论保险告知义务制度
---兼论对我国保险法第17条的修改建议

颜文俊

内容提要:告知义务制度对于保险合同的缔结扮演重要角色。我国《保险法》第17条规定了保险告知义务制度。但现行《保险法》对于告知人范围、告知方式、告知事项范围、违反的主观要件及后果等方面的规定并不尽如人意。本文试对保险告知义务制度进行理论探讨,并提出相关的修改建议。
关键词: 告知义务

引言:
保险人作为集中危险和管理危险之人,为维护保险业的发展,保险人需排除不良危险。而保险标的具有广泛性和复杂性的特征,保险人无法对承保标的进行全面了解,投保人作为利害关系者则通常知之甚详。为了使保险人能够在熟悉情况的基础上,就合同的缔结做出意思表示,投保人负有提供与合同缔结相关的一定信息义务,以求合同的实质自由。如果投保人对缔约的信息告知不充分、不真实,则势必影响保险人对事实的判断,在此基础上所达成的合意肯定有失公平。因此告知义务制度对于保险合同的缔结扮演重要角色。
我国《保险法》第17条建立了告知义务制度:订立保险合同,保险人应当向投保人说明保险合同的条款内容,并可以就保险标的或者被保险人的有关情况提出询问,投保人应当如实告知。投保人故意隐瞒事实,不履行如实告知义务的,或者因过失未履行如实告知义务,足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的,保险人有权解除保险合同。投保人故意不履行如实告知义务的,保险人对于保险合同解除前发生的保险事故,不承担赔偿或者给付保险金的责任,并不退还保险费。投保人因过失未履行如实告知义务,对保险事故的发生有严重影响的,保险人对于保险合同解除前发生的保险事故,不承担赔偿或者给付保险金的责任,但可以退还保险费。
笔者认为,我国保险告知义务制度在告知人范围、告知方式、告知事项范围、违反的主观要件及后果等方面的规定都存在缺陷。本文将针对这几个方面进行理论探讨,并提出相应的修改意见。
一、 告知人范围
保险合同和一般合同相比较而言,较为复杂。除保险人与投保人这一合同当事人外,还有合同关系人——被保险人和受益人,以及合同辅助人——保险代理人和保险经纪人。一般来说,投保人恒为告知义务人,但被保险人是否为告知义务人,各国立法例不尽一致。《瑞士保险合同法》第4条,《法国保险合同法》第15条均规定告知义务人为“投保人”。《德国保险合同法》第16条虽规定告知义务人仅为“投保人”,但第79条第一项又规定:“依本法各条之规定,若要保人之行为及知悉事项具有重大之法意义者,于为他人利益之保险时,被保险人之行为及知悉事项亦为考量之因素。”此外,在生命保障章中第161条及以外伤害险中第179条第4项均有类似的规定。换言之,《德国保险契约法》中有关“要保人”之用语,基于第79条之规定,有可能同时并指“投保人和被保险人”。 《日本商法典》对“损失保险”的告知义务人规定为“投保人”;而对“生命保险”的告知义务人则规定为“被保险人”。《韩国商法典》第651条规定告知义务人为“投保人或被保险人”。我国《保险法》17条规定仅“投保人”负告知义务。
如果投保人和被保险人为一人,那么我国《保险法》的规定应无问题,但若两者不一致,被保险人是否负保险义务则成为问题。笔者认为被保险人应负告知义务。因为在财产保险中,投保人通常即为被保险人,如果两者不为同一人,被保险人作为财产标的所有权人或权利人,对标的物的状况了解最为详细;在人身保险中,投保人和被保险人不同一人时,被保险人为保险事故的客体,对自己身体健康状况了解最为透彻。因此不论财产保险和人身保险,被保险人应当负告知义务。

二、 告知方式
关于告知的方式,学说及其立法例上有“询问主义”和“自动申告主义”之分。“询问主义”是指投保人仅就保险人所询问的,且以对于危险估计有关系的事实,据实告知于保险人,至于询问以外的事项,虽有重要性,投保人亦不负告知义务。 “自动申告主义”是指投保人应为告知事项,不问自己确知与否,皆须尽量告知保险人,并须与客观存在的真实事项相符,以便保险人据其告知,以为估计危险之标准,从而投保人的告知义务不以保险人书面询问之重要事项为限,对于未为书面询问之重要事项亦负有告知的义务。 我国目前《保险法》第17条采用了“询问主义”。
学者多认为,“询问主义”或者“自动申告主义”的采行,与一国国民对保险的认知程度有关。在保险业发展初期,以采“询问主义”为宜。 由于在“自动申告主义”中保险人没有询问义务,被保险人要自己确定哪些事实重要,在重要事实认定方面承担过失责任。而鉴于要判断投保人应告知的事项是否为重大事项或重要事实时,必须依保险种类及个别保险契约内容或目的的客观地以保险技术之观点加以评判 ,对于不具有保险专业知识的人,显然要其承担恰当而准确的判断责任是勉为其难的。保险人作为负责集中和管理风险的人,应尽“善良管理人的注意义务”,承担确认告知义务人所要告知的内容范围的责任。就我国保险也发展现状和国民保险认知程度而言,确定“询问主义”无疑是较为妥当的。
我国《保险法》虽然确定了投保人根据保险人的询问履行告知义务而不负自动申告义务,但就询问的方式究竟为口头还是书面的,未作任何规定。在保险实务上均在投保申请书中,特设告知栏,或在申请书外另定告知书,栏内或书中以书面记载一定的问题,要求投保人据实回答,即所谓“询问表”制度。《德国保险合同法》第18条第1项规定:“保险人依明了且以书面之询问有疑义时,推定为重要事实。”我国《保险法》虽无明文规定询问表的效力,但解释上应认为询问表记载的事实,推定其是保险人询问的内容。

三、 告知事项范围
关于告知事项的范围,1906年英国《海上保险法》确立“重要事实”之范畴和规则后,被其他国家保险立法所仿效,只要是重要事项皆须告知,并把“重要事实”定义为“影响谨慎的保险人确定保险费或决定是否承保的每一情况”。我国《保险法》没有明文规定“重要事实”的概念,而是从保险人询问的角度来界定事实的重要性判断标准,即保险人询问的事实都假定为重要事实,告知义务人应当如实回答询问的问题。
保险人作为危害承担者是决定是否承担危险或以什么样的条件承担危险的最佳判断者,让保险人负担相应的注意义务以决定哪些事实需要核实,是合理的制度选择,这也符合告知义务人仅仅承担协助保险人收集信息的告之义务制度的最初目的。如果让投保人、被保险人在投保时负担那些用以判断对保险人来说哪些事实重要的交易注意,对保险外行、商业外行来说无疑是不合理的要求。但是,如果认为保险人询问的每一个事实都是重要的事实,那样同样不合理。因为,保险人为了降低自己负担判断哪些事实重要的注意义务的可能的风险,会尽可能扩大询问的范围,询问一些与保险危险评估来说没有实质联系的问题,只要义务人的回答有所偏差,保险人就可以以此抗辩,来拒绝承担保险赔偿责任。所以,应当对询问都重要的假定加以适当的限制。
英国1906年《海上保险法》在规定何为重要事实时,加入了一个“谨慎保险人”的概念。对于一个谨慎的保险人来说,如果某一事实存在会影响到他对风险的推测,那么这一事实就是重要事实。 根据英国有关保险判例,所谓谨慎保险人是指与当时市场上其他保险人具有相同的知识、经验的保险人。这是一个拟制的客观标准,它是根据有关保险行业中整体上一般的知识水平、习惯做法、经验等确立的抽象保险人标准。 笔者建议我国《保险法》第17条“足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率”引入“谨慎保险人”这一标准。这样使告知义务的履行标准确定,有利于公平合理保护被保险人权益。此外,“谨慎保险人”认为的应当告知的内容,囿于其范围之广泛及立法技术之限制,则无法一一于立法条文中列出,在各国立法例中概不例外。 我们可以借鉴目前国外现代保险经营中的做法,保险监督机关基于准司法的地位,对各类保险聘请专家拟定询问准则以便保险人遵循此准则询问投保人。而由专家拟定的询问准则即作为投保人或被保险人需要告知的重要事实。各保险公司可另外要求投保人或被保险人告知其他事实,但不视为重要事实。

四、 违反的主观要件与法律后果
依据《保险法》第17条的规定,投保人违反告知义务的主观分为故意和过失两类。过失与故意两者的法律性质迥然,法律后果不同。故意是指投保人就其告知义务范围内的事项,明知其情形,而故意不为告知或虚构事实诱导保险人。 投保人故意不履行如实告知义务者,说明投保人在保险合同的订立过程有欺诈行为,此时保险合同的性质属民法上因欺诈所订立的合同,保险人可行使解除权而使合同自始无效,并不退还保险费。保险人不退还保险费应视为是对投保人缔约过失的一种经济惩罚,不适用民法上有关解除合同恢复原状的规定。过失是指投保人就其告知义务范围内的事实,知悉或应该知悉其情况,但因过失而未能告知。 投保人因过失未履行如实告知义务,可能是因为投保人对保险标的的有关知识了解不够,或者不能正确理解“重要事项”的内容,或者是因为马虎未能知悉保险标的的相关信息。因此,投保人因过失未履行如实告知义务,主观上并不存在恶意,不能看作是违反诚实信用原则。所以,保险人可以解除保险合同,但应当退还保险费。
《保险法》第17条还规定了故意与过失违反之间不同的重要性判断标准,一切故意违反的没有如实回答询问的,都构成违反;对于过失未履行如实告知的,只有那些“足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的”才构成违反。我国《保险法》对违反构成主观要件的规定有明显缺陷。《保险法》规定的主观要件包括故意和过失,故意不实告知违反义务不容质疑,而过失要件则有失偏颇。《德国保险合同法》第19条第1项,以恶意为主观要件;《法国保险合同法》第22条第1项,以故意为主观要件。即使规定过失为主观要件的日本法也仅仅采用重大过失说。《日本商法》第644条第1项及第678条第1项,都规定告知违反的恶意或重大过失的主观要件。因为对于没有丰富的保险知识,甚至缺乏保险知识的投保人来说,一般过失与轻微过失就构成义务违反,无疑是对他们施加过高的交易注意要求,所以“重大过失”足矣。本文“重大过失”指的是对于保险人基于谨慎保险人向投保人或被保险人提出的重要事实告知事项,投保人或被保险人不予告知或错误告知。如果未告知非因义务人故意或重大过失,即保险人无法证明义务人有故意或重大过失,保险人就没有权利解除合同。虽然我国《保险法》中有关过失主观要件的缺陷在一定程度上已经被因果关系要件的“严重影响”规则进行了功能上的弥补,但“足以影响保险人决定”的规定既过于笼统又将标准交由保险人决定,对投保人和被保险人保护不力。我国《保险法》应规定只有故意与重大过失才构成义务违反,对于一般过失与轻微过失而未为告知的,可以借鉴《德国保险合同法》第41条、《法国保险合同法》第22条规定,保险人不得解除合同,但有权要求增加保险费;如果投保人不同意,保险人可以终止合同;事故发生后可以按比例减少保险金支付额。

五、 修改建议
根据上述分析,笔者对《保险法》第17条提出修改建议,相应的法律条文修改如下:
订立保险合同,保险人应当向投保人说明保险合同的条款内容,并可以就保险标的或者被保险人的有关情况提出书面询问,投保人或者被保险人应当如实告知。
投保人或被保险人故意隐瞒事实,不履行告知义务的,或者因重大过失未履行告知义务,保险人有权解除保险合同。
投保人或被保险人故意不履行告知义务的,保险人对于保险合同解除前发生的保险事故,不承担赔偿或者给付保险金的责任,并不退还保险费。投保人或被保险人因重大过失未履行告知义务,保险人对于保险合同解除前发生的保险事故,不承担赔偿或者给付保险金的责任,但可以退还保险费。

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论房地产楼花按揭

王璐


内容提要:90年代初以来,我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法,在房屋分期付款买卖中采用按揭担保,也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今,以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径,这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物,可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权,可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破,各国立法普遍承认“不动产抵押,可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定,相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象,对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究,并在此基础上,借鉴发达国家和地区的先进经验,结合中国的具体实践,对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词:担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港,70年代被大力推行,现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初,楼花按揭传入我国,最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入,此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看,楼花按揭是一种新型房屋买卖方式;而从金融业的角度看,楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上,楼花按揭也是一种房地产担保措施,但较其他房地产抵押方式更具灵活性,因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时,由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险,作为一种资金融通方式,更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
(一)楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有,而是传自香港,乃港人所创,是香港人对预售商品房的称呼,它是指区别于现房,正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房,包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港,是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭,在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保,在当代,按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中,楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时,楼宇买卖人(购房人)以所购楼宇物业作为担保物,向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
(二)楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权,连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件,例如抵押人必须具有国有土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件,例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
(三)楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家,楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产,在楼花按揭设定时,按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权,他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利,即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益(即楼花业权)转让给银行而设定的一种担保,担保银行债权,即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现,也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
(四)楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式,解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式,也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式,为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
(一)楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看,它在担保体系上的归属如何呢?我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为,如同普通房地产抵押,楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为,购房人与银行签订楼花按揭合同时,由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋,并没有现实存在,因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性,那么,楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢?从楼花按揭的法律特点看,其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保,是指债务人或第三人为担保债务履行的目的,将担保标的物的权利(通常是所有权)预先转移给债权人,由双方约定于债务清偿后,将担保标的物返还与债务人或第三人;于债务不履行时,债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由:1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言,它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且,实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看,它与让与担保并无区别,故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前,按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债,并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束,从而确保银行债权的实现。
(二)楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性,因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定,而是通过两种方式的结合体现并规定下来:一种是法律中的规定,另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港,在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款,较好地保护了当事人的利益,促进了房地产交易的稳定性。
(1)按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意,不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更,若擅自采取,该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且,当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时,为确保自己的利益,按揭贷款人有权代借款人履行,而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此,在楼花按揭中,担保债权的范围不仅包括原债权(银行所贷款)、利息、迟延利息,还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担,由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用,包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益,包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
(2)对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前,担保标的物实际上体现在有关权属证书(如预售买卖合同)上。此时,这些权属证书一般交由贷款银行保管,贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后,依照英美和香港的作法,有关权属证书仍然留置在贷款银行受理,此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位,只要借款人如期履行,其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的,因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于,只花少量的钱即可获取房产居住或使用,解决其对房产的需求,而同时,银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权,而在于通过资金流通获取贷款利差。因此,虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此,楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上,双方均有一定的约束。就按揭人而言,未经银行同意,不得擅自变更回或解除楼宇预售合同,不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产,虽然他有占有的权利,但同时他也负有保管义务。因为,按揭人的利益。所以,按揭期间,按揭人不得对楼宇施加侵害,不得实施会使担保物价值减少的行为,而且,要保管好担保物,使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为,必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言,在对内关系上,按揭期间,他仅具有担保权人的资格,必须在担保目的范围内行使其权利,在债务未届清偿期时,不得以转让第三人等手段处分楼宇,也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
(3)按揭人对标的物的赎回请求权(还赎权)。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后,向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权,按揭权人应该将设定按揭时,转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后,按揭解除,双方的权利义务归于消灭。作为权利,在按揭过程中,只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任,他就将享有法定的还赎权,但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约,这时他仍然享有还赎权,但不是法定的还赎权,而是蘅平法上的还赎权,之所以设定蘅平法,是因为蘅平法认识到,转移物业的目的在于担保债的偿还,债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得,而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款,因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充,那么,他就得到了他有权得到的一切。”此时,按揭人如果还清到期欠款继续履约,还可以获得法定还赎权;如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清,就可以立即进行还赎,成为物业的真正所有权人。
(4)按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间(包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间)楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
(1)按揭人依约履行还款责任的按揭期间,标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分,即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利(如质权、抵押权等)、将物抛弃、出租等的处分。
(2)按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且,由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人,除非按揭人满足担保标的所担保的债权,否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言,其担保权与留置权、质权等担保物权一样,同属排除强制执行的权利之列。
(3)按揭人破产时,按揭权人的权利。我认为,按揭人仅是法律形式上的所有人,无权直接收取按揭房产。
(4)开发商破产时,按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时,购房人无法主张所有权保护,但因为对在建房设定了按揭,此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点:A、从性质上看,国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看,我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方,按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看,按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看,按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素:A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有:按揭年限短,月供款项负担重;手续繁杂,金融市场运作不正规;老习惯、旧观念的影响;消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来,银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”,属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者,点多面广,且又是分期付款,无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验,存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内,实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且,银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人,保证在购房人不还款时,开发商先替其付清,以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险,在借款人违约时其只要去催开发商就行,不必向每个小业主追债。这些问题的存在,使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态,不仅损害了消费者和银行的合法利益,也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验,完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作:
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质,制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容:按揭房产的业权应该归按揭银行;明确规定按揭双方的权利义务;明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续,更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护,还使政府的税收有了保障。

最高人民法院经济审判庭对河南省高级人民法院(1988)豫法经字第19号请示的电话答复

最高法院经济审判庭


最高人民法院经济审判庭对河南省高级人民法院(1988)豫法经字第19号请示的电话答复
最高法院经济审判庭



河南省高级人民法院:
你院(1988)豫法经字第19号请示收悉。经研究认为,确山县人民法院在审理本县工商支行诉刘少东和本县保险分公司借款合同纠纷案期间,得知本县检察院受理了刘少东诈骗案并要求将刘少东用赃款购买的榨油机作为赃物追缴,却仍将已经法院查封的刘少东处的榨油机及设备
,在不具备先行给付的条件下,裁定予以折价先行给付了县工商支行,其做法是不当的。确山县法院应当撤销先行给付裁定,追回折价款,并予保存。待县检察院立案受理的刘少东诈骗案有了结果,再作处理。如刘少东诈骗行为经法院确认构成了犯罪,即应将该款作为赃款返还给原主长春
市榨油厂分厂;如不构成犯罪,确山县法院可将该款还贷。



1989年2月28日