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中德刑事案件不起诉制度比较研究/阎利国

作者:法律资料网 时间:2024-05-26 08:07:04  浏览:8880   来源:法律资料网
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中德刑事案件不起诉制度比较研究

◇阎利国*

刑事案件不起诉制度,是指人民检察院依其职权,对侦查终结移送起诉的案件进行审查后,认为符合法律规定终止刑事诉讼的条件,不应和不必对犯罪嫌疑人定罪,从而作出不将行为人交付审判机关进行审判的一种诉讼制度。刑事案件不起诉制度在世界各国,不论在英美法系国家还是在大陆法系国家,都使用得非常广泛。由于法治传统和历史渊源的不同,刑事案件不起诉制度在我国远远没有国外应用得广泛。2002年5月8日德国马普法学研究所所长阿尔布莱希特教授前来武汉讲学,谈及德国的刑事案件不起诉制度,给笔者很多感触,特作拙文,以期能对我国的刑事不起诉制度有所裨益。
一、我国刑事不起诉制度的历史沿革及现状
不起诉制度的产生和发展与检察机关的产生和发展是密不可分的。由于我国检察机关的产生较晚,因而不起诉制度的产生也较晚。据文献资料表明,早在民主革命时期的法律中就有对犯罪嫌疑人的不起诉的规定。1948年华北人民政府颁布的《关于县市公安机关与司法机关处理刑事案件权责的规定》中,对于汉奸、特务及内战战犯等案件,“侦查的结果嫌疑不足,或其行为不成立犯罪,再则纵系罪犯,而以不起诉为适当时,则公安机关均有权释放,不予起诉,司法方面不得干涉”。可以看出,这里的不起诉已包括存疑不起诉、不构成犯罪而不起诉和构成犯罪而酌情不起诉三种类型。1954年、1979年《人民检察院组织法》也对此作了规定。1979年刑事诉讼法对不起诉的条件作了进一步的规定,第104条规定对符合第11条规定情形的案件,即对情节显著轻微、危害不大、不认为是犯罪的,犯罪已过追诉期限的,经特赦令免除刑罚的,依照刑法告诉才处理,没有告诉或撤回告诉的,被告人死亡的及其他法律规定免于追究刑事责任的案件,检察机关应当作出不起诉决定,
与此同时,1979年刑事诉讼法还规定了免于起诉制度。免于起诉制度是我国“惩办与宽大相结合”政策的产物和体现,它正式确立于审判日本战犯的立法。1956年4月25日全国人大常委会通过的《关于处理在押日本侵略中国战争中战争犯罪分子的决定》中规定了“对于次要的或者悔罪表现较好的日本战争犯罪分子,可以从宽处理,免于起诉。”严格地说,1979年刑事诉讼法确定的不起诉制度实际上包括了不起诉和免于起诉两个部分。
从1979年刑事诉讼法典实施到1996年3月17日年修订后刑事诉讼法典颁布前,学界及实务界围绕免于起诉的存废问题展开了广泛的论争。一种观点认为,免于起诉是人民检察院对犯罪嫌疑人进行实体处理的一种方法[1],公诉机关运用免于起诉权时,实际上起着司法审判的作用[2];另一种代表性观点认为,免于起诉是检察机关对不符合起诉条件或者没有起诉必要的案件所作出的不予追诉的决定,是一种程序上的处分,而不是实体上的处分,体现了公诉机关的自由裁量权[3]。
专家学者的争论并没有影响刑事诉讼法典的制定进程。1997年新的刑事诉讼法典正式施行。1997年新的刑事诉讼法典将不起诉制度分为三种,即法定不起诉(对依法不追究刑事责任的案件)、酌情不起诉(对依法不需要判处刑罚或者免除刑罚的案件)、证据不足的不起诉(又称疑案不起诉)。
从1997年刑事诉讼法典的规定来看,新刑诉法取消了免于起诉制度,但将其合理成分保留了下来,即人民检察院对犯罪情节轻微,但依照刑法规定不需要判处刑罚或者免除刑罚的,可以作出不起诉的决定。免于起诉的内容变为不起诉并非照搬而是后者内容小于前者内容。1997年刑事诉讼法典第142条第2款在保留1979年刑事诉讼法第101条内容时,增加了“犯罪情节轻微”的限制条件,而且被害人对检察机关决定不起诉的案件可以向法院起诉,从而对酌量不起诉的适用作了诸多限制。此外,修订后的刑事诉讼法典第11条规定的法定不起诉又与1979年刑事诉讼法中的不起诉不同。原来的不起诉虽然可以申诉和复议,但只要检察机关认为是正确的就不会再进行诉讼。而现行的法定不起诉案件,被害人如果不服检察机关的不起诉决定,除可以请求上一级检察机关提起公诉外,还可以不经申诉直接向法院起诉,检察机关终止的案件又因被害人的自诉和法院的受理重新开启刑事诉讼程序。
总体而言,我国的刑事不起诉制度在刑事诉讼中取到了一定的法律和社会效果,对于分化瓦解、教育挽救犯罪分子,执行惩罚与宽大相结合的刑事政策,提高诉讼效率发挥了积极作用。2001年,全国检察机关共受理公安机关和检察机关自侦部门移送起诉的案件 件,作出不起诉决定 件,不起诉率占受理案件数的 %。
二、 德国检察官不起诉斟酌权的形成和确立
德国检察官在刑事诉讼中实行的基本原则有两项,即法治原则(起诉法定主义)与机会原则(起诉便宜主义)。德国刑事诉讼法第152条明确规定了起诉法定原则(又称职权原则、合法性原则)。第152条规定:"提起公诉权,专属检察院行使。除法律另有规定外,在有足够的事实根据时,检察院负有对所有的可予以追究的犯罪行为作出行动的义务。"该原则要求所有犯罪行为都应予以追究,而不能有所例外,对刑事犯罪给予惩罚必须通过检察官来实现,只要犯罪嫌疑人存在足够的犯罪嫌疑,只要对犯罪嫌疑人的指控具备充分理由,只要符合法律规定的起诉条件,检察机关就必须提起公诉。因为起诉法定原则强调了合法性、公平性,因此又称起诉合法主义。德国刑事诉讼第152条规定的起诉法定原则实际上排除了公诉机关对起诉的自由裁量权。
从理论上分析,德国长期以来实行起诉法定主义,与其历史渊源和法治传统有关。首先,起诉法定主义与有罪必罚的报复型刑罚思想和注重对犯罪分子进行特殊预防的刑事政策有着密切的联系;同时,实行起诉法定主义可以在对犯罪进行追诉的问题上统一标准,加强法制,防止检察机关擅专职权,徇私舞弊;此外,起诉法定主义还可以有效地防止刑事司法受政治势力左右,在追诉犯罪时排除非法干扰和不当影响。
但起诉法定原则在司法实践中受到越来越大的冲击。一方面德国战后犯罪现象明显呈上升趋势。犯罪嫌疑人已由六十年代的100万上升至九十年代的700万。[4]另一方面犯罪也日趋复杂化,环境犯罪、经济犯罪、跨国犯罪等新的犯罪形式的出现,使调查取证出现很大困难。虽然犯罪形势发生变化,但司法人员的数量在过去三十年中却处于相对稳定的状态,加之东西德统一以后,德国出现的财政困难,都使得如何既能缩短刑事诉讼程序、减轻司法压力,又能解决犯罪成为德国司法界探讨的一个重要问题。为此,德国理论界认为可以通过三种途径解决这一复杂的问题:1.引入机会原则,即赋予检察官一定的权力,用以撤销案件或决定不起诉;2.适用简易程序,由检察官对犯罪嫌疑人做出警告、罚款等决定,由法官签字后生效;3、引进美国辩诉交易制度。机会原则,即起诉便宜原则开始受到德国理论界和司法界的重视。
从二十世纪六十年代开始,德国司法界逐渐接受了起诉便宜原则,立法者也认识到当初建构的合法性原则有其本身无法弥合的缺陷,逐步对刑事诉讼法进行了修订。1964年议会通过法律赋予检察官享有起诉斟酌权,即赋予检察官一定的自由裁量权,但检察官在作出不起诉时要征得法官的同意。1975年德国议会又制定法律减弱了对检察官自由裁量权的控制,新颁布的法律给检察官较大的权利,原先只有法官拥有的某些权限赋予了检察官,包括可以对犯罪嫌疑人处以罚款、要求其提供社区公益性服务等,这在某种程度上与法官的刑罚权并无二致。这样,立法者在法律上承认了起诉法定原则可以有例外。
机会原则(即起诉便宜原则)开始在德国正式实行。机会原则(即起诉便宜原则)在德国《法律大辞典》上是这样被定义的:"谓诉追机关对犯罪事实己明,而予诉追条件亦相符合时,仍得自由参酌情形决定是否提起公诉之主义也。"即指在完全符合条件的情况下,检察机关享有自由裁量权,可根据情况决定是否提起公诉,追究犯罪。在刑事追究利益不大,优先考虑程序的经济性或者有其它的法律政治利益与刑事追究相抵触的时 候,尽管存在着行为嫌疑,检察院仍可以对此不立案侦查和提起公诉。实行起诉便宜主义,意味着并非一切犯罪都必须提起公诉,而是要根据具体案情权衡一下有无追诉的必要,表明法律授予公诉机关在确定是否对犯罪进行诉追时一定的裁量权。由起诉法定主义发展到起诉便宜主义,意在使对犯罪的追诉更符合刑事诉讼的目的,适用刑事政策的要求,强调诉讼的目的性、合理性,因此诉讼理论又称起诉便宜原则为起诉合理原则。
在司法实践中,起诉法定原则和起诉便宜原则作为德国刑事诉讼领域中与检察制度密切相关的两大原则,发挥着不同的作用:一是为了保证执法的公平;一是从实用的角度来起作用。虽然德国国内对检察官的起诉裁量权有各种各样的批评,特别是来自警察的批评,认为警察承担了大部分侦查工作,并没有追究检察官们认定的所谓小的或中度的犯罪,所追究的都是重要的犯罪,因此均应起诉,不起诉对于维护社会稳定并没有好处。但由于犯罪形势的变化及人员和财力的问题,起诉法定原则已在很大程度上被突破,被大多数人所接受。起诉便宜原则的确立为检察机关更好地行使自由裁量权提供了法律依据。甚至按照德国刑事诉讼法的规定,案件经侦查终结确认犯罪嫌疑人具有提起公诉的充分犯罪嫌疑,也符合起诉的条件,法律上仍允许检察机关决定是否起诉。
具体而言,根据德国刑事诉讼法典的规定,德国检察官享有较为宽泛的自由裁量权,主要包括:1、证据不足不起诉,又被称之为撤销案件或停止起诉,类似于我国刑诉法规定的证据不足不起诉,以及在司法实践中存在的,由侦察机关作撤案处理的情况;2、轻罪不起诉。此项规定类似于我国刑诉法规定的绝对不起诉和酌定不起诉;3、附条件不起诉又被称为暂缓起诉。根据此项规定,检察官可以要求被告人在一定的期限内选择:(1)给付一定款项,弥补行为造成的损害;(2)向某公共设施或者国库交付一笔款额;(3)作出其他公益给付;(4)承担一定数额的赡养义务。被告人如在规定的期限内履行这些要求时,对其行为不再作为轻罪追究。被告人如果不履行这些要求、责令,不退还已经履行部分,并且要作为轻罪追究。暂缓起诉不同于一般的不起诉,是附有一定条件的暂时停止起诉程序,当被告人在规定时间内履行了法定要求,则检察机关可作出不起诉处理,否则仍要追究其刑事责任。实践中绝大多数暂缓起诉的案件,被告人均履行了法定要求。
德国刑事诉讼法典除规定了检察官具有上述不起诉权外,还在第407条规定了一项特别程序,即检察机关有权以申请处罚令的方式提请特别程序。第407条规定:"在系属刑事法官、陪审法庭审理的程序中,对于轻罪、依检察部院书面申请,法官、陪审法庭可以不经审判以书面处罚令确定对行为的法律处分检察院要在根据侦查结果认为无审判必要时提出这个申请。申请应当写明要求判处的法律处分。"根据此项规定,检察官对于轻微的犯罪案件,可以指出书面申请,并写明要判处的刑罚,法官可不经审判,以书面命令的形式告知被告人所犯的罪行和处以的刑罚,多数被告被处以罚金。如果被告人同意,此书面命令即具有法律效力;如被告人不同意,在法定期限内提出异议后,法院应进行审判。在实践中,多数被告都愿意接受此程序。该程序因节约了大量的人力、物力和时间在德国司法界被广泛运用。据统计,每年约有 15.6%的案件通过这一程序处理。 l/5适用灵活性原则作出不起诉决定,这其中11%根据 153条绝对不起诉,4%根据153条a附条件的不起诉,6%根据 154条不起诉;1/3的案件通过申请处罚令或提起公诉的方式处理。从上述数据可以看出,法律上此种行为虽规定为犯罪,但在实践中,检察官认为至少2/3的案件无起诉的必要而采取中止诉讼的方式处理此类案件,可见检察官的起诉斟酌权在此案件的处理中起着十分重要的作用。[4]
三、德国对刑事不起诉制度的规制与救济
没有制约的权力必然导致腐败,司法权力尤需要制约。德国的立法者认识到,如果检察机关对本应该提起公诉的案件由于某种案外原因却作了不诉处理,势必有损于司法公正和当事人的合法权益,从根本上违背设立不起诉制度的宗旨,甚至会导致放纵犯罪。因此,德国在赋予检察机关具有不起诉决定权的同时,也相应设置了对不起诉权力的制约与救济,主要包括以下几个方面:
1、被害人的自我救济途径,即德国规定的被害人强制起诉原则。根据德国刑事诉讼法典第 172条的规定,对于检察机关的不起诉决定,被害人有权提起强制起诉程序进行制约。被害人接到检察官终止诉讼的决定时,他有权在2周之内向该检察官的上级检察官(通常是州检察官)提出申诉。上级检察官审查后可以继续开始诉讼程序,也可以维持不起诉的决定。如果被害人对上级检察机关维持不起诉的决定不服,可以在一个月以内向州高级法院申请作出强制起诉的决定。州高级法院以决定的形式作出裁决,可以裁定驳回申请,也可以决定提起公诉。当作出提起公诉的决定时,检察官必须执行该决定,正式提起公诉。实行强制起诉制度,是对检察官行使不起诉权的制约,同时也是在诉讼中对被害人合法权利的保护。
2、来自法院的规制。根据德国刑事诉讼法的规定,德国检察官不起诉权的行使绝大多数必须征得开始审判程序的法院同意,只有对行为后果显著轻微尚未受到最低刑罚威胁的案件,检察机关才可以不经法院同意直接作出不起诉决定。当然法律虽然明确规定了检察官行使不起诉权应经开始审判程序的法院同意,但在司法实践中有相当数量的刑事案件,检察机关采取直接撤销案件的方式将案件处理在未开始审判程序之前,对于此类案件中检察机关的裁量权,法院是无法进行监督的。
3、州司法部对检察机关刑事不起诉权的监督和制约。德国检察机关属于司法部的下设机构,各州司法部负责监督法律的实施。为控制检察机关刑事不起诉斟酌权的适用,各州司法部普遍采用发布起诉标准来规范斟酌权,如规定盗窃、贩毒数量等,并通过掌握不起诉的统计数据等方式,指导和了解检察机关适用不起诉的情况,以确保法律得以准确适用。当然,由于德国十六个州分别独立贯彻刑事法律,因此各州的起诉标准也不尽相同,而且各州司法部设立的标准只是指导性的原则,并不要求检察院必须遵守,各州检察院在处理具体案件时仍具有一定的灵活性。
4、检察系统内部的监督制约。德国检察系统分联邦检察机关和各州检察机关。联邦检察机关和各州检察机关分别独立,无领导与被领导的关系。但各州检察机关与其下属检察机关是一体的,下级检察机关必须服从上级检察机关的领导。依据德国刑事诉讼法的规定,被害人不服检察机关作出的不起诉决定时,被害人可以向上一级检察院提出抗告,并以此启动强制起诉程序。事实上,州司法部对检察机关不起诉的监督,也多数是通过上级检察机关来实现,只有特别重要或影响较大的案件才通知司法部。上级检察机关对不起诉的监督主要通过两种方式:一是通过对具体案件的监督;二是通过数据统计监督了解不起诉的适用情况。
四、不起诉制度所反映的诉讼价值及对我们的启示
在我国,大多数人对不起诉制度有一种偏见(或者说是错误的认识),一谈到不起诉,就认为是放纵了犯罪,是打击不力。这种思想在司法机关也有一定的市场,以至出现人为控制不起诉比例的做法。笔者也承认,由于中国和西方国家的法律对于犯罪概念规定得不一致(如我国的治安案件,西方国家认为是轻罪),所以在理论探讨中的确不能简单对比,实践操作中也不能照搬照抄国外不起诉制度。但笔者同样认为,通过中德不起诉制度的比较,考察不起诉制度的诉讼价值,探讨不起诉制度在重新配制司法资源、提高司法效率及实现刑罚功能方面的作用,对于澄清人们头脑中的错误认识,运用、发展我国的不起诉制度,乃至推进我国的严打整治斗争,将有很多好处,也会给我们一些新的工作思路。
笔者认为,刑事案件不起诉制度作为一种诉讼制度,有其自身的诉讼价值。其诉讼价值体现在以下几个方面:
首先,不起诉制度具有诉讼经济效益价值。
诉讼效益价值是指刑事诉讼程序的设计和运作符合经济效益的要求,也就是指必须使刑事诉讼的操作符合经济效益的要求,使司法资源的投入和消耗降低,同时使大量刑事案件较快地得到处理[5]。世界各国在制定法律时除了要求尽量满足公平、正义的价值外,还要考虑诉讼的经济效益价值。在世界范围内,在对付刑事犯罪的刑事诉讼过程中,各国司法机关面临着一个共同的难题:一方面,犯罪数量居高不下,犯罪种类不断增加,但与犯罪作斗争的人员却相对稳定和无大的变化,使检察官的侦查或者指控工作面临很大的压力;另一方面,传统的诉讼程序繁琐,效率低下,积压了大量的刑事案件,羁押场所人满为患,司法机关不堪重负。为适应治安形势的变化,世界各国一方面简化诉讼程序,实行简易审理,一方面通过立法采用机会原则,赋予检察官不起诉权。对于我国来说,这些诉讼途径具有重要的借鉴意义。我国目前正处于社会主义市场经济的转型阶段,国家财力比较紧张,司法经费远远不能满足司法活动的需要,这就要求法律程序应尽量缩小诉讼成本而达到最大诉讼效益。不起诉制度则体现了诉讼经济原则。不起诉制度使不必要或者不应当进入诉讼程序的刑事案件在审查起诉阶段终结,从而减化了刑事诉讼程序。而刑事诉讼程序环节的减少既缩短了诉讼时间,减轻了讼累,节省人力、物力等司法资源,可以使人民检察院和人民法院将主要精力投入到更为严重的刑事案件的起诉和审判中去,以提高诉讼质量和诉讼效率。
其次,不起诉制度符合刑罚个别化的刑事理论,有助于刑罚功能的实现。
刑罚演变的共同趋势之一是刑罚由注重过去到注重将来[6]。在博爱时代,刑罚往往是对犯罪的机械的反对,刑罚以已然的犯罪为根据,不大注意刑罚的实际效果。而在现代社会,刑罚的重心已由犯罪转移到犯罪人。刑罚的个别化,则是指适用刑罚时注重对犯罪人的教育改造,以防止犯罪人再犯罪为宗旨,刑罚已不是回顾已然的犯罪而是前瞻未然的犯罪的手段。简言之,刑罚以预防犯罪和再犯罪为其重要功能。从某种意义上讲,不起诉制度更有助于刑罚实现功能。前文所提及的德国阿尔布莱希特教授在讲演中同样认为,检察官适用不起诉斟酌权必须考虑到公共利益权衡,即作出是否起诉时要考虑对犯罪的预防、改造、震慑之功能。尤其是对于初犯等如果起诉后对其没有好处,而对其不起诉他也可能不再犯,就应当作出不起诉决定。
再次,不起诉制度符合 国际上“轻轻重重”的刑事政策趋向,有利于我国严打整治斗争的顺利开展,有助于维护社会稳定。
20世纪60年代以来,伴随着犯罪率的不断上升,世界各国刑事政策出现了两极化趋向,简言之就是法学界所谓的“轻轻重重”政策[7]。“轻轻”是指对轻微犯罪,包括偶犯、初犯、过失犯等主观恶性不深的犯罪,处罚更轻。采取这种宽松的刑事政策,一方面是为了改善犯罪者更生和重返社会的条件,降低社会改造的难度和成本,降低再犯罪率,另一方面也是为了减轻司法机关的负担。“重重”是指对恐怖犯罪、严重侵犯公民人身财产安全的犯罪、经济犯罪等更多地、更长期地适用监禁刑。在西方国家中,“轻轻重重”政策的重点并不一致,有的国家如美国,其刑事政策的重心是“重重”政策,有的国家如西欧国家,其刑事政策的重心是“轻轻”政策,有的国家则采用“轻轻”政策与“重重”政策相结合的政策。但不论是采用何种模式,西方国家一般都很注重发挥 “轻轻”政策在犯罪预防、社会改造、重新配置司法资源等方面的作用。由于“轻轻重重”政策在维护社会稳定中发挥了重要作用,“轻轻重重”政策也成为了西方国家刑事政策的主流。
我国从1983年开始执行的严打政策,可以说是与国际上的“重重”刑事政策不谋而合。但长期以来,由于诸多原因,司法机关在执行严打政策,强调“快捕快诉”、“从重从快”的同时,并没有充分利用不起诉制度的作用,导致出现司法机关负担日益沉重、司法资源日益短缺的现象。笔者认为,在继承和发扬我国严打政策优点的同时,有必要吸收“轻轻”政策的合理成分,恰当运用不起诉制度。这对于解决当前司法机关人员、经费不足,任务日益繁重的问题具有重要意义。同时,恰当运用不起诉制度,也能够体现我国一向所倡导的惩办与宽大相结合的刑事政策,教育、改造、预防、挽救罪行较轻的人,实现刑事法律的最终目的。
五、对理论界反对不起诉制度主张的反思
值得深思的是,在实务界对不起诉制度有误解的同时,在理论界也有一些反对不起诉制度的呼声。代表性的反对理由主要有以下几种。一是认为不起诉制度与法院独立行使审判权的精神相冲突,不起诉制度在实践中剥夺了犯罪嫌疑人获得辩护的权利,造成审判权的分离;二是认为不起诉制度为“执法不严、执法不公”打开了方便之门,不利于稳准狠地打击犯罪,保护无辜;三是认为不起诉制度在检察机关单方面实施过程中,由于缺乏法定的监督,不利于正确有效地处理案件,认为应当将案件交给法院审理,如果被害人犯罪情节轻微不需要判处刑罚,法院可以判决免于刑事处分;如果情节显著轻微危害不大,就建议公安机关撤消案件,这样做可以最大限度地减少失误。[8]
对于第一种观点,笔者认为,它是对不起诉制度的一种误解而产生的一种观点。首先,不起诉是检察机关的公诉权的一部分。从辩证的观点看,事物都是有对立统一的两个方面,二者相互依存。公诉权同样存在相互依存的两个方面,那就是起诉权与不起诉权。没有不起诉权,公诉权就是不完整的。从理论上分析,公诉权应该分为积极的公诉权和消极的公诉权,其中,消极的公诉权就是不起诉权。
其次,

[1]陈光中主编:《刑事诉讼法》,中国政法大学出版社1997年版,第333页
[2龙宗智:《刑事公诉权与条件说》,载《人民检察》1999年第3期
[3]陈卫东、李洪江:《论不起诉制度》,载《中国法学》1997年第1期
[4]陈兴良主编:《刑事法评论》第5卷,中国政法大学出版社1999年版
[5]刘生荣、阑剑、张寒玉:《刑事起诉的理论与实务》,中国检察出版社1998年版,第35页
[6]陈兴忍:《刑法适用总论》,法律出版社1999年版,第18页
[7]陈兴良主编:《刑事法评论》第5卷,中国政法大学出版社1999年版
[8]参见易杜非著《免诉、不起诉制度存废问题探讨》,载《人民司法》第5期
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通辽市人民政府关于印发通辽市城镇房屋租赁管理办法的通知

内蒙古自治区通辽市人民政府


通政字[2007]10号

通辽市人民政府关于印发通辽市城镇房屋租赁管理办法的通知

各旗县市区人民政府,通辽经济开发区管委会,市政府各委办局:
现将《通辽市城镇房屋租赁管理办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行.

二OO七年一月二十二日
通辽市城镇房屋租赁管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强通辽市城镇房屋租赁管理,保障房屋租赁市场的健康发展,维护社会稳定,保护房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《内蒙古自治区城镇房地产交易市场管理暂行办法》等相关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在通辽市行政区域内的房屋租赁(包括廉租房)及其管理适用于本办法。
第三条 本办法所称房屋,包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。
房屋租赁是指房屋所有权人(公民、法人或其他组织)作为出租人,将其房屋出租给承租人使用、收益,由承租人向出租人支付租金的行为。
下列行为应视为房屋租赁:
(一)提供房屋由他人承包经营的;
(二)房屋内的柜台、墙壁、摊位、合法建筑的临时建筑物、人防工程等设施、设备出租给他人就地使用的;
(三)借用、以房入股、合资、联营等形式将房屋提供他人使用,房屋所有权未发生变更的。
第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理及经营的房屋可以依法出租。
第五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在地旗县市区人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其它租赁办法。
第六条 房地产行政主管部门主管本市行政区域内城镇房屋租赁管理工作,依法对房屋租赁市场实施统一管理。
各旗县市区房地产主管部门负责本行政区域内的房屋租赁管理和登记备案工作。
第七条 公安、工商、物价、税务等部门,应当按照各自的职责,互相配合,协助房地产行政主管部门做好房屋租赁管理工作,建立协管机制,对房屋租赁进行综合管理。
第八条 房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。

第二章 租赁合同

第九条 房屋租赁的当事人应当签订书面租赁合同。
房地产行政主管部门和工商行政管理部门应当联合制定房屋租赁合同的示范文本,供租赁当事人参照使用。
第十条 房屋租赁合同包括下列主要内容:
(一) 租赁当事人的姓名或者名称、住所;
(二) 房屋坐落地点、面积、结构、装修、附属设施和设备状况;
(三) 租赁用途;
(四) 租赁期限;
(五) 租金数额、收取(交付)方式;
(六) 房屋使用要求和维修责任;
(七) 房屋返还时的状态;
(八) 转租的约定(不包括廉租房);
(九) 变更和解除合同的条件;
(十) 违约责任;
(十一) 争议的解决方式;
(十二) 租赁当事人约定的其他内容。
第十一条 房屋租赁期限届满,租赁合同约止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。
第十二条 租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十三条 房屋承租人交换使用各自承租的房屋,应当征得出租人书面同意。双方应当订立书面合同,并分别与出租人签订租赁主体变更合同。
第十四条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:
(一)符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的;
(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的;
(三)当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。
第十五条 租赁合同发生纠纷时,可由当事人进行协商或申请房产管理部门调解,也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第三章 租赁登记备案

第十六条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁的当事人应当自签订、变更、解除或终止租赁合同之日起30日内到房屋所在地各旗县市区房地产管理部门的房屋租赁管理部门办理登记备案手续。
第十七条 房屋租赁当事人申请房屋租赁登记备案应当提供下列文件:
(一) 房屋所有权证书;
(二) 房屋租赁合同;
(三) 当事人的合法身份证件或证明;
(四) 共有房屋的出租人必须提供其他共有人同意出租的书面证明;
(五) 已设定抵押的房屋,必须提供抵押权人同意出租的书面证明;
(六) 委托代管房屋必须提交委托代管人授权出租的证明;
(七) 法律、法规规定应当提供的其他证件。
第十八条 房屋租赁管理部门应当在收到登记申请之日起3日内,予以登记审查合格后,备案并发给《房屋租赁证》。
不符合规定的,应在3日内书面答复。
各旗县市区人民政府所在地以外的建制镇房屋租赁申请,可由旗县市区人民政府房地产行政主管部门委托的机构审查,并颁发《房屋租赁证》。
第十九条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。
租用房屋从事生产、经营活动,未办理房屋租赁登记备案的,工商行政管理部门可不为其办理工商营业执照及执照年检手续。
国税局在办理增值税发票、地税局在办理税务登记(含新办、变更、审证、换证)时,纳税人经营场所是租赁行为的,纳税人应提供房地产行政主管部门核发的《房屋租赁证》。
公安部门在办理户口登记、身份证时,当事人住所为租用房屋的,《房屋租赁登记备案证明》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第二十条 房地产中介服务机构提供租赁经纪服务的,应当告知房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续,并将通过本机构中介服务签订房屋租赁合同的双方当事人姓名、房屋所在地的具体情况及时告知当地房屋租赁管理部门。
第二十一条 居民委员会、小区物业管理公司要积极协助房屋租赁管理工作人员依法执行公务,将本辖区、物业管理服务区域内存在房屋租赁关系的双方当事人姓名、房屋所在地的具体情况及时、准确的告知当地房屋租赁管理部门。
第二十二条 严禁伪造、涂改、转借和转让《房屋租赁证》。房屋租赁当事人遗失《房屋租赁证》的,应当向原发证机关申请补发。
第二十三条 任何单位和个人不得利用租赁房屋从事违法、犯罪活动,损害社会公共利益。
房屋租赁的当事人应服从公安机关对租赁房屋的治安管理,严格遵守国家、自治区和通辽市有关治安管理方面的规定。

第四章 当事人的权利和义务

第二十四条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定,享有权利并承担相应的义务。 
出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋时,应当事先征得承租人同意,给承租人造成损失的,应当予以赔偿。
第二十五条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证或权属有争议的;
(二)经房地产行政主管部门鉴定为危险房屋的;
(三)共有房屋,未经其他共有人书面同意的;
(四)已设定抵押,未经抵押权人书面同意的;
(五)属于违法建筑的;
(六)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;
(七)不符合安全规定的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)法律、法规、规章规定禁止租赁的其他情形。
第二十六条 出租人应当履行以下义务:
(一)不得向不提供身份证明文件的个人出租房屋;
(二)办理房屋租赁登记备案手续后,应当到房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书;
(三)对出租房屋进行安全检查,及时发现和排除安全隐患;
(四)在规定期限内依法申报、缴纳房屋租赁相应税、费款。
第二十七条 承租人应当遵守下列规定:
(一) 按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋,不得擅自改变建筑物使用性质,或者实施其他违法建设行为,发现承租房屋有安全隐患的,及时告知出租人予以消除;
(二) 不得利用承租的房屋非法生产、加工、储存、经营易燃、易爆、剧毒等危险物品;
(三) 不得利用承租的房屋从事违法犯罪活动;
(四) 提供真实有效证件,如实填报有关表格,配合相关管理部门的管理。
第二十八条 有下列情形之一的,出租人有权解除租赁合同并收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿。

(一)将承租的房屋擅自拆改房屋结构、改变用途或者故意损坏房屋主体结构的;
(二)将承租的房屋擅自转租、转让、转借承租房屋的;
(三)拖欠租金累计6个月以上的;
(四)利用租赁房屋生产、储存、经营污染物或者易燃、易爆、有毒等危险物品和进行违法活动的;
(五)法律、法规规定的其它可以收回的。
第二十九条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人,不能按期交付的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第三十条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的,出租人负责修复。不及时修复、致使房屋发生破坏性事故、造成承租人财产损失或者人身伤害的,应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第三十一条 承租人必须按期缴纳租金、违约的,应当支付违约金。
第三十二条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添,承租人装修房屋或者增添设施、变动房屋结构必须征得出租人的同意,并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

第五章 房屋转租

第三十三条 房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。
第三十四条 房屋租赁合同约定可以转租的,转租人可以按照房屋租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,转租人转租房屋应当征得出租人的书面同意。
第三十五条 承租人在租赁期限内,征得出租人书面同意,并协商转租收益分配,可以将承租的部分或全部转租给他人,房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。房屋转租租金由转租当事人协商确定。
房屋转租应当签订转租合同,并按本办法办理房屋租赁登记备案手续,发放《房屋租赁证》。
第三十六条 转租合同生效后,转租人和受转租人享有并承担本办法规定的当事人的权利和义务,并且应当改造原租赁合同规定的承租人的义务,但当事人另有约定的除外。
第三十七条 房屋转租期间,租赁合同发生变更而影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更。房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。

第六章 法律责任

第三十八条 房屋租赁当事人未按期办理房屋租赁登记备案的,由当地房地产行政主管部门责令其限期补办手续,逾期仍不办理登记备案手续的,对出租人给予相应处罚。
第三十九条 伪造、涂改《房屋租赁登记备案证明》的,注销其证书,并给予相应处罚。
第四十条 未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。
第四十一条 围攻、谩骂、殴打依法执行公务的房产管理部门工作人员,应当给予治安管理处罚的,由公安机关依法处理;情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十二条 房屋租赁的当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以按照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
当事人在法定期限内对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,做出具体行政行为的房产管理部门可以申请人民法院强制执行。
第四十三条 房产管理部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门追究行政责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十四条 各旗县市区房屋租赁可参照本办法执行,也可制定当地的实施意见或细则。
第四十五条 本办法由通辽市建设局负责解释。
第四十六条 本办法自发布之日起实施。


该保证合同是否有效?

江西省吉水县人民法院:廖永南

一、案情
郭劲在生意往来中结识了皮仙之子皮宝,2003年8月10日皮宝向郭劲出具了一张货款8560元的欠条,并保证在9月份归还。同年9月14日皮宝因涉嫌经济犯罪被刑事拘留,2004年3月8日被判处有期徒刑6年。2003年12月5日,郭劲在吉安火车站拦住了准备出差的皮仙,并提出了皮宝欠款之事,且将欠条给皮仙辨认,要其担保还款。皮仙出于无奈在此欠条上写明:“此事在本月底前弄清为好,如没弄清2004年6月底前由家庭给他偿还。”之后,郭劲在约定保证责任期限内,多次催皮仙还款无果,遂于2004年6月25日向法院起诉,要求皮仙承担担保责任,清偿保证主债务及其利息。皮仙辩称,其担保是在郭劲逼迫下所写,应确认无效。
二、分歧意见
本案中,对郭劲的债权应否保护,该保证合同是否有效,有二种意见,一是判决皮仙清偿皮宝所欠郭劲货款8560元及其利息。其理由是:本案保证合同有效,且该保证合同已约定保证责任期限,债权人也已在保证责任期限届满前向保证人主张了权利。二是应认定保证合同无效,判决驳回郭劲的诉讼请求。
三、评析
笔者同意第二种意见,认为皮仙与郭劲签订的保证合同无效。其理由如下:
1、从皮仙订立保证合同主观方面看,皮仙因公出差去吉安火车站,并非找债权人郭劲订立保证合同,郭以子债父还为由,要求皮仙保证代皮宝履行债务之责,皮与之订立保证合同时要去赶火车,主观上是出于无奈。
2、从该保证合同订立的客观方面讲,也违背了保证合同订立的一般程序。债权人郭劲是在债务人皮宝已经逾期未还款,且保证人不知债权人与债务人之债来源的情况下,郭劲强求与主债务毫无关系的仅与债务人有父子关系的第三者皮仙签订保证责任合同,违背了保证合同是债务人向债权人提出保证人,由保证人与债权人订立保证协议的程序。
3、从皮仙所写保证内容分析,也存在保证主体与保证内容不明确。皮仙写“由家庭给他偿还”,意味着家庭是该保证责任的承担者。然而,家庭是个集合体,并不具有主体资格,“家庭代为还债”其主体不明,以何财产还债也不明确。因此,不具有可执行性。
综上所述,皮仙在皮宝出具的欠条上签订的保证合同应属无效,没有法律约束力。因此,吉水县人民法院审理后判决驳回郭劲的诉讼请求是正确的。