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国家物价局 建设部


国家物价局、建设部关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知
国家物价局、建设部



各省、自治区、直辖市及计划单列市物价局（委员会）、建委（建设厅）：
近几年来，随着我国经济体制改革的深入，房地产市场的不断扩大，对促进国民经济发展和对外开放都产生了重要作用。但由于房地产交易市场刚刚形成，宏观调控和微观管理还很不健全，使房产价格上涨过猛，房地产交易中部分属于国家的土地收益流向了单位和个人，给国家造成了
损失。为了加强房地产交易市场管理，解决城镇房地产交易中国有土地收益流失问题，促进房地产交易市场的健康发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关规定，决定暂时实行在房地产交易中国家收取部分国有土地收益的措施。现就有关事项通知如下
：
一、凡未实行土地使用权有偿出让和转让的，经房地产交易市场由当事人协议出售、出租的城镇国有土地上的各类房屋（不包括房地产开发公司新建的商品房）均应向出售、出租人收取一定的土地收益金。
二、征收土地收益金要有利于促进房地产交易市场的发展、合理调节国家、单位和个人的利益，使房地产交易价格保持合理水平，并为向土地有偿出让、转让过渡创造条件。
三、土地收益金按房地产交易建筑面积计收。在房地产买卖中，从超过房产评估价格以外的收益中收取，超过房产评估价格一倍以内的按不超过20％收取；二倍以内的按不超过30％收取；三倍以内的按不超过40％收取；三倍以上的按50％以上收取。对出租的房屋，参照上述比
例从超过限额标准租金以外的收益中收取。具体收取标准由省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门确定。
实行收取国有土地收益金办法后，凡过去地方在房地产交易中采取的收取环境差率、超标费、罚款等措施同时废止。
四、土地收益金由当地房地产管理部门负责收取，土地收益金收取情况与其他交易资料一同放入产权产籍档案，以便与今后按照国家及各地制定的国有土地使用权转让办法再行交易时相衔接。
五、土地收益金作为财政收入上缴当地财政，按专项资金进行管理，主要用于城市建设和土地开发。
六、在房地产交易中，为了有效地解决国有土地收益流失问题，克服偷漏国家税费现象，对房地产买卖要实行先评估价格后交易，并对成交价格低于评估价格的，按评估价格计取税费。各级物价部门、房地产部门要共同做好价格评估，推行挂牌交易，对成交价格实施登记审验、进行监
督检查等各项工作。物价部门所需业务费用，可从现行房地产交易管理费中提取一定比例做为补充，具体比例，由省、自治区、直辖市物价部门与房地产管理部门协商确定。
七、各地要加强领导，认真组织实施，注意总结经验。物价部门、房地产管理部门要与其他有关部门密切配合，对进行私下交易、哄抬房价、隐价瞒价、偷漏税费等扰乱房地产市场的行为，要依照有关规定从严查处。
八、各省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门可根据本通知精神，结合当地实际情况，制定出具体的实施办法，并报国家物价局，建设部备案。



1992年4月27日
合作还是背叛，知识产权纠纷博弈策略抉择

王瑜


　　知识产权争议不像普通民事诉讼那样，在法律上是否相当分明比较容易判定胜败。知识产权争议存在很多不确定的因素，是非判断并不是很分明，因此存在博弈的空间，而博弈的参与者不局限于两方，经过的程序也比普通的民事诉讼要复杂很多，不像普通民事诉讼一般经过二审就可以完结。在博弈论中属于复合的多人博弈，张裕公司进行的“解百纳”保卫战在知识产权诉讼中极具代表性，下面以此案为例解析如何应对不同的知识产权纠纷博弈。

一、多轮博弈，如何摆脱诉讼泥潭

　　张裕公司将“解百纳”注册为商标，同行业提起商标争议，商标局撤销了该商标的注册，张裕向商标评审委员会提出复审，2008年5月26日，国家工商总局商标评审委员会核准张裕公司申请的“解百纳”注册。同行业企业向法院提起诉讼，要求撤销该商标。该商标是否最终能成为张裕公司合法注册的商标，人们还在拭目以待。“解百纳”商标之争源于“解百纳”是不是个通用名称，对此有两派观点，一派认为不是，另一派认为是，而且两派的观点在是与不是之间变化，只有争议的双方张裕公司和行业内的其他企业始终如一坚持自己的观点。“解百纳”是否能成为注册商标，张裕和同行业企业已经经过了几轮的博弈最终还是没有结局。通用名称之争一般没有尽头，注册十几年的商标被认定是通用名称而被撤销的案例在我国已经发生过多起。那么在知识产权纠纷中如何理性对待反复的多轮博弈？先来看一个博弈模式：

　　马丁•苏比克发明了“美元拍卖博弈”，一个极为简单，非常有娱乐性和启发性的游戏，游戏中一张一美元的纸币被当众拍卖，规则是：每次新的报价必须高于上一次，在规定的时限内以价高者得。报出第二最高价者什么也得不到，但是也要付出他最后一次报价的款项。苏比克的规则很快让人发疯了，因为后一次报价让总让前一次报价的人处于不舒服的地位，谁都不愿意做出价第二的傻瓜，白费了钱，却什么也得不到，于是在相互攀比下，参与相继将价格抬高，这个价格很容易被抬高到1.01美元，那么出这个价的人得到这一美元，但是支付的价款要高于一美元，反而损失了一美分。而出价第二高的人更是倒霉，白白扔掉了一美元。这个人为设计的游戏规则，理性的思维告诉我们这是疯子的游戏，现实中大家不会这么傻。但是事实并非如此，这种非理性的博弈处处可见，比如冷战时期的美苏军备竞赛，军事实力排在第二的始终没有安全感，于是两个国家拼命增加军备超过第一，结果耗费了大量的纳税人缴纳的税银。同行业企业之间的商业竞争，当一家开始降价，其他的企业立即下降更多，一轮一轮的降价大战，博弈者终于失去理性，以致跌破了成本价。但是最终并没有吸引来消费者，买涨不买跌的心态，让消费者观望，博弈的结局是个负和，竞争各方两败俱伤。张裕在“解百纳”之争的多轮博弈中同样也陷入“美元拍卖博弈”困境，每一次博弈，价码都在提高，因为博弈各方的诉讼成本在递增，总有一方要败诉，败诉的一方就成为出价第二高的“傻瓜”，其为此付出的所有成本都要泡汤。张裕与众同行的“美元拍卖博弈”从司法程序又战到市场，张裕和其他各方纷纷对解百纳系列产品进行降价，双方交替降价，大大减少了“解百纳”产品的利润空间。在这个“美元拍卖博弈”中张裕陷入两难的境地，要么成为出价第二的傻瓜，要么提高出价与众同行继续博弈，无论结局如何，在这场博弈中最输不起的是张裕公司。

　　如果卷入人为设定的“美元拍卖博弈”中，理性者都知道那样太傻，不幸的是当人们陷入类似“美元拍卖博弈”的知识产权诉讼中，却并不能意识到。一旦陷入很容易失去理性，当你已经意识到问题的存在时，怎么办？是停止出价让对方胜出，还是继续报价让对方成为出价第二的傻瓜？如果博弈双方都意识到这是傻瓜陷阱时，就可以达成合作，约定由一方胜出，胜出的一方承担出价第二的人一半的损失，这样避免在多轮的博弈中，双方陷入重复博弈的陷阱，减少双方的损失。如果一方不遵守合作约定选择了背叛，让对方成为出价第二的傻瓜，则可以获得全部的收益，同时他的背叛必然遭到另一方的报复，于是恶性的傻瓜博弈又开始循环。

　　从以上的分析来看，在知识产权多轮博弈中，如何避免陷入诉讼的泥潭？答案很简单，要想自己不成为傻瓜，达成合作（和解），尽早结束博弈对博弈的参与者而言都是唯一的选择。在“解百纳”保卫战中，各方也陷入了“美元拍卖博弈”的困境中，对任何一方而言最佳的抉择就是进行合作，达成和解。

二、将对方陷入“囚徒困境”

　　在博弈论中有个非常著名的博弈理论——囚徒困境，是美国著名的兰德公司发明的，兰德公司顾问著名的数学家塔克以一个故事的形式使大家了解了这个博弈。这个故事被进一步通俗化：说犯罪团伙的两个成员被逮住并监禁起来，美国囚犯都被单独监禁，不能通气好交换信息。警察并没有足够的证据证明这两个人犯有主要指控的罪，他们打算以较小的罪名判处二人各一年的监禁，与此同时，警方许诺每个囚犯都可以进行讨价还价，如果他作不利于同伙的证明，他将被释放，而他的同伙则要被判3年监禁，如果两个犯人都作不利于对方的证明，那么两人都将被判两年监禁。这两个人很可能都从自己的利益出发，出卖对方，以求被释放，其结果是两人都被判两年的监禁。如果两个人能够进行串谋，相互不作不利于对方的证明，那么两人都将只判一年的监禁。

　　囚徒困境博弈如果运用到知识产权侵权诉讼中，囚徒判处的监禁时间可以看作是权利人获得的收益，侵权人之间相互串谋将使权利人的获利减少，因此面对侵权人众多的知识产权侵权案件，权利人最佳的策略应当是将侵权人相互隔离，不使他们进行串谋。在“解百纳”保卫战中，当商标评审委员会核准了“解百纳”为注册商标时，张裕即是该商标的合法权利人，众多使用“解百纳”商标的企业就成为了侵权人。张裕在这场多人的复合博弈中也确实采取了囚徒困境的策略，一手伸出橄榄枝，一手高举大棒，给予同行业半年的时间考虑，要么选择接受商标许可，要么就禁止使用“解百纳”，否则就要进行打击。张裕的行为对于众多使用“解百纳”商标的企业来说，都面临囚徒困境，接受许可意味着承认“解百纳”商标的合法注册，获取自己以比较低的价格获得“解百纳”商标的使用权，而接受许可对同行业而言无异于背叛，这样将造成同行业其他企业失去“解百纳”商标的使用权，并在其后可能面临张裕的侵权打击。如果仅从企业的私利而言，选择接受许可应当是最有利的，如果张裕这个策略能够得到实施，那么将可以将众多同行企业各个击破，打赢这场“解百纳”保卫战。但是不幸的是，该案件影响太大，受到的公众关注度太高，使得这些企业有了串谋的机会，张裕的这个策略将很难成功。尽管这个策略对“解百纳”保卫战不适用，但是对于其他一些普通的多人侵权的知识产权诉讼案件还是可以的。对于经验丰富的知识产权诉讼律师来说，首先要控制众多侵权人串谋的机会，还要采取其他的一些策略，比如先从最弱小的侵权者打开突破口，顺利得到侵权的司法认定，然后再渐次向实力比较强大的侵权人发起进攻，这样很容易扩大战果，取得整个战役的胜利。

三、将多人博弈变为二人博弈

　　“解百纳”成为注册商标引起整个葡萄酒行业的震撼，动了行业内大部分企业的“奶酪”，触动的是整个葡萄酒业的神经，长城、王朝、威龙等众多在使用“解百纳”的企业不能接受“解百纳”成为商标。众怒难熄，他们一定会借助法律途径，甚至是团结起来共同对付张裕，将这场战争继续下去，那么张裕公司面临的是个多人博弈。在知识产权诉讼中，这种多人博弈的情况是比较常见的，在知识产权侵权案件中，侵权人很多都在两个以上，以一个对多个，显然力量不对称，权利人处于不利地位，因此需要采取一定的博弈策略。

　　有报道说张裕公司在紧锣密鼓地组建法务部，大量招聘法律专业人士，意在为下一步在全国范围内进行“商标维权”储备人才。张裕显然认识到保护“解百纳”将是一场持久战，面临的是众多的对手，张裕的法律顾问应当也告知了张裕商标一旦涉及通用名称之争是没有尽头的，根据法律规定任何人在任何时候都可以要求撤销该商标，那么这场“解百纳”保卫战不仅是持久战，还是对手众多而且战果难以确定的混战。从商标战略上看，企业绝对不能冒随时被撤销的风险，将一个涉嫌通用名称的词汇注册为商标，更不能与众多的同行业对立，将自己陷入无休止的诉讼中。但是在张裕必须面对的这场多人博弈中也不是没有取胜的可能，分析一下这场“解百纳”保卫战其实只有两方，一方以张裕为代表的肯定派，另一方为行业其他企业为代表的反对派，如果反对派作为一人来参与这场保卫战，那么这场多人博弈就成为二人博弈。
中国食品工业协会联合长城、王朝、威龙等12家葡萄酒企业联名发表“7•16宣言”，强烈谴责张裕恶意注册解百纳商标危害行业发展、损害消费者合法权益的行为是垄断行为，张裕拿着工商总局商标评审委员会裁定，在全国各大超市清理其他企业的解百纳是在“扰乱市场”。行业“大头”们联合起来提起了诉讼，行业其他企业选择了观望，它们不参与战争，却会尊重最后的判决，如果“解百纳”商标被撤销，他们继续使用，如果没有被撤销，它们将停止使用，所以它们暂时可以排除在诉讼博弈之外，张裕“解百纳”保卫战实际就成为了二人博弈。这样张裕反而大大减少了威胁和诉讼成本，只需在一个诉讼案件中，拼杀一次就全部搞定这些“大头”，一发炮弹打一个人是打，打一群人当然更合算。张裕的“解百纳”保卫战在北京市第一中级法院已经打了大半年仍然没有结局，胜负还未可知，但是将多人博弈变为二人博弈的诉讼策略是对的，这种策略对其他的知识产权争议同样适用。

四、合作还是背叛，张裕艰难的抉择

　　知识产权在我国长期被看作是法律概念，使得人们对其认识禁锢在法律保护上，其实知识产权更多的是一项财产，企业知识产权战略是如何利用知识产权为企业带来最大的经济利益。那么无论是知识产权的创造还是运用都应当以经济利益为中心，而对知识产权的保护当然也不例外，必须要从经济利益的角度来审查诉讼的必要性以及采取什么样的诉讼策略。

　　张裕六年的抗争拿到的却是一个烫手的山芋，从法律上看，可以说是已经取得了“解百纳”商标，但是却陷入了尴尬的局面：1、使用不得，注册商标是为了使用的，只有通过使用才能赋予商标价值。但是因为该商标存在被撤销的高风险，一旦被撤销张裕前期巨量的投入以及该商标附加的价值立刻灰飞烟灭，所以张裕使用不得；2、维权不得，作为一个有效的商标，有权排斥其他企业在相同的产品上使用，但是张裕面对上千家葡萄酒企业都在使用“解百纳”的现实却难以清理门户，任何一次维权行动都需要对“解百纳”商标的有效性进行审查，每一个诉讼都有被认定无效的可能；3、不使用还不行，商标法规定连续三年不使用，该商标将被撤销。在进退维谷之间我们看到了张裕对商标制度缺乏基本的理解，更不懂得如何运营商标，致使自己置身于不义的尴尬境地，陷身于难以取胜的诉争泥潭。

　　“解百纳”商标之争搅动了全国的葡萄酒行业，如果事态不能平息，无休止的诉争很可能会殃及池鱼，对整个行业产生不利影响，不利于我国葡萄酒业的健康发展。张裕在葡萄酒行业是中国的龙头老大，中国的市场巨大，不是一家公司可以垄断市场，在我国普通酒市场发展迅猛之时，需要更多的企业参与才能将这个市场蛋糕做得更大，大家从大蛋糕中分享“解百纳”成果。市场总是竞争与合作相伴相生，在市场上取得最大的利益是每个企业的愿望。与竞争企业合作不一定损害自己的利益，如果仅将同行业看作是竞争者，单方采取一些竞争手段，比如降价促销等，可以为企业带来一时的竞争优势，这种竞争手段在同行业看来无异于“背叛”，那么如何处理好合作与背叛的关系将是每个企业必须面对的抉择，也将成为企业的战略规划。

　　知识产权已经成为一种商务竞争手段，知识产权战略必将成为企业战略的重要组成部分。在这场“解百纳”保卫战中，不管谁是最终的胜者，受损害的是中国葡萄酒产业，各葡萄酒企业都不可避免受到连累，即便是目前的胜者——张裕也已经切身感受到了“战争”带来的实质损害。中国葡萄酒正是发展的大好时机，需要一个和平的环境，这个行业才能做大，才能抵御国外葡萄酒的冲击，才会有中国葡萄酒企业生存的空间。这场保卫“解百纳”战中，张裕的行为当然被看作是对行业的背叛，在博弈论中对待背叛者最佳的策略是一报还一报，同行业对张裕只会以背叛的策略来应对，那么张裕在整个行业将限于孤立，失去与行业合作的机会，对其今后的经营必然带来不利。由此张裕在“解百纳”保卫战中必须面临一个痛苦的抉择：是合作还是背叛？

　　张裕的抉择其实也是我国企业在知识产权争议中都要面临的，我们期望张裕们能全面进行权衡，从企业发展战略高度审慎做出抉择，对于具体的知识产权纠纷采取不同的博弈策略。

作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
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