欺诈性商品房买卖合同案分析
高 琦
[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米）,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。
[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。
[结论]
该案属于欺诈性合同，原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算；被告的主张因没有法律依据，所以不予支持。
海南经济特区商品交易市场管理条例（2004年修正）
海南省人大常委会
海南省人民代表大会常务委员会关于修改《海南经济特区商品交易市场管理条例》的决定
（2004年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2004年8月18日海南省人民代表大会常务委员会公告第19号公布 自2004年9月1日起施行）
海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《海南经济特区商品交易市场管理条例》作如下修改：
一、第二章“市场开办和登记”修改为“市场开办”。
二、删除第十二条、第十三条、第十四条、第四十二条、第四十五条、第四十六条、第四十七条。
三、第五十四条改为第四十七条，修改为：“当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。”
本决定自2004年9月1日起施行。
《海南经济特区商品交易市场管理条例》根据本决定作相应修改并对条款顺序作相应调整，重新公布。
附：海南经济特区商品交易市场管理条例（2004年修正本）
（1995年4月21日海南省第一届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据2004年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈海南经济特区商品交易市场管理条例〉的决定》修正）
第一章 总则
第一条 为了促进商品交易市场发展，加强商品交易市场管理，维护市场交易秩序，遵循国家有关法律、法规的原则，结合海南经济特区实际，制定本条例。
第二条 本条例所称市场，是指有固定的场所、设施，有若干个经营者入场实行集中、公开交易的各类生活资料、生产资料现货市场。
第三条 在海南经济特区市场内从事商品交易活动的经营者以及市场开办者、市场管理部门，必须遵守本条例。
第四条 从事商品交易活动，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德。
正当的商品交易活动受法律保护，任何组织和个人不得非法干预。
第五条 工商行政管理部门是市场的主管机关。其他有关部门应当按照各自的职责和权限，依法对市场实施管理。
第六条 市场管理应当遵循依法、公开和便民的原则。
第七条 市场开办者应当设置专门的市场服务机构，为商品交易活动提供服务。
第八条 各级人民政府应当为发展市场创造必要的条件，鼓励、支持经营者平等参与市场竞争。
各级人民政府应当采取措施，组织、协调、督促有关部门做好市场的管理工作。
第二章 市场开办
第九条 开办市场应当纳入城镇、乡村建设总体规划，坚持统筹规划、合理布局、搞活流通、方便生活的原则。
第十条 单位和个人，均可以开办市场。
第十一条 开办市场应当具备下列条件：
（一）符合城镇、乡村建设总体规划；
（二）有相应的场地、设施和资金；
（三）上市商品符合国家规定；
（四）有相应的服务机构。
第三章 市场交易
第十二条 从事商品交易的经营者，按规定应当办理登记的，必须持有工商行政管理部门核发的营业执照。
第十三条 租赁柜台或者营业室的经营者，应当办理营业执照，并在经营地点标明其真实名称。
第十四条 在市场内临时摊位上出售自产物品的经营者，可以不办理营业执照。
第十五条 法律、法规对经营者交易资格有特别规定的，应当按规定办理有关手续。
第十六条 交易的商品，必须是国家允许上市交易的商品。
第十七条 交易商品的质量，必须符合国家法律、法规有关质量标准的规定。
第十八条 下列物品禁止交易：
（一）走私物品；
（二）毒品；
（三）枪支弹药；
（四）假冒伪劣商品；
（五）国家和省保护的野生动植物及其制品；
（六）反动、淫秽出版物及其他非法出版物；
（七）有毒、有害、污秽不洁、腐烂变质的食品，病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产品及其制品；
（八）报废车辆，非法拼装的机动车辆；
（九）法律、法规禁止交易的其他物品。
第十九条 上市商品应当划行归市。有固定摊位的经营者，必须悬挂营业执照。
第二十条 没有固定摊位，临时进入市场从事商品交易活动的经营者，应当在市场统一划定的地点经营，不得随意摆摊设点。
第二十一条 市场内的商品交易活动，必须执行国家价格管理有关规定，实行明码标价。
第二十二条 从事商品交易活动，必须使用经国家法定计量检定机构检定合格的计量器具。
第二十三条 依法必须报检的进口商品，必须报经商品检验机构、卫生检验机构、动植物检疫机构检验、检疫，未经检验、检疫或者检验、检疫不合格的商品，不得销售。
第二十四条 进入市场的禽、畜及其产品或者制品，依法必须经卫生检疫的，必须经过卫生检疫机构检疫，未经检疫或者检疫不合格的，不得销售。
第二十五条 进入生产资料市场的商品，必须标明品名、产地、规格、型（牌）号、计价单位和销售价格。
第二十六条 市场内禁止下列行为：
（一）垄断货源、欺行霸市、哄抬物价；
（二）强买强卖、骗买骗卖；
（三）短尺少秤；
（四）掺杂使假、以次充好；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第四章 管理和服务
第二十七条 工商行政管理部门可以根据需要，在市场内设置专门管理机构或者配备专职管理人员管理市场。
第二十八条 工商行政管理部门查处违反本条例第十八条、第二十六条规定所涉及的物品时，可以按照国家有关规定，采取查封、扣押、通知银行暂停支付等行政强制措施。
工商行政管理部门采取行政强制措施，应当经县级以上工商行政管理部门行政首长批准。
第二十九条 工商行政管理部门在查处本条例规定的违法行为时，必须有两个以上执法人员，采取查封、扣押行政强制措施时，应当向相对人出具采取行政强制措施的决定书和查封、扣押物品的清单。
第三十条 市场开办者设置的市场服务机构的职责是：
（一）建立维护市场公平交易的制度；
（二）建立健全市场防火、防盗、环境卫生、治安等制度，负责市场日常事务管理；
（三）负责市场经营设施和安全防范设施的建设、维修；
（四）协助工商行政管理部门和有关部门对市场进行监督管理；
（五）举办或者组织市场的有关服务活动；
（六）按时向工商行政管理部门报送各类统计报表。
第三十一条 物价、税务、公安、技术监督、卫生等有关部门可以根据需要，在市场内依法设置机构或者配备人员参与市场的监督管理。
第三十二条 市场监督管理人员应当依法行使职权、秉公执法、文明管理，接受经营者和消费者的监督；在执行公务时，应当按规定着装，并出示有关证件；对未出示有关证件进行检查的，被检查者有权拒绝检查。
第三十三条 市场监督管理人员不得在市场内从事商品经营活动。
第三十四条 市场开办者应当在市场内设置有专人负责的公平计量器具，并不得收取任何费用。
第三十五条 市场开办者出租、出售摊位，应当遵循公开、公平的原则。
第三十六条 市场开办者以及进行商品交易的经营者应当依法纳税。
第三十七条 经营者除承担法律、法规规定的税费外，不承担其他费用。
任何单位和个人不得在交易市场自行设立收费项目或者提高收费标准。
对乱收费、乱摊派的，经营者有权拒付和举报，各级人民政府应当予以纠正。
第三十八条 市场开办者和经营者应当积极开展创建文明市场活动。
第五章 法律责任
第三十九条 市场监督管理人员和有关工作人员违反本条例规定，严重失职、滥用职权、营私舞弊、刁难勒索、索贿受贿或者侵害经营者的合法权益的，应当根据情节给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给相对人造成经济损失的，应当承担赔偿责任。
第四十条 在交易市场乱收费、乱摊派的，由有关行政主管部门责令退还，并可处以乱收费、乱摊派数额1倍以上5倍以下的罚款。
第四十一条 违反本条例第二十条规定，不在市场统一划定的地点经营，随意摆摊设点的，由工商行政管理部门责令改正。
第四十二条 违反本条例第二十六条第（一）项、第（二）项规定，垄断货源、欺行霸市、哄抬物价、强买强卖、骗买骗卖的，由工商行政管理部门没收其经营的商品，没收违法所得，处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。
第四十三条 违反本条例第二十六第（三）项规定，短尺少秤的，由工商行政管理部门责令其补足缺少部分，并处以短缺部分价款总额10倍的罚款；情节严重的，吊销营业执照。
第四十四条 违反本条例第三十三条规定从事商品经营活动的，由工商行政管理部门责令其停止经营活动，没收违法所得，处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款，并给予行政处分。
第四十五条 侮辱、殴打市场监督管理人员或者妨碍市场监督管理人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十六条 在商品交易市场内的其他违法行为，由有关部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。
第六章 附则
第四十八条 本条例具体应用问题由省人民政府负责解释。
第四十九条 本条例自公布之日起施行。
