淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
山东省淄博市人民政府
淄博市人民政府令第10号
《淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》业经市政府第１３次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 张建国
一九九九年十月二十九日
淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房上市交易行为，推动住房商品化、社会化进程，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房上市交易，是指城镇居民按房改政策已购买的公有住房和按政府指导价购买的经济适用住房依照本办法转让、出租、抵押。
本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
第三条 凡在本市行政区域内，已购公有住房和经济适用住房上市交易的，均适用本办法。
第四条 市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
区房产管理部门负责市房产管理部门委托的已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
第五条 符合下列条件之一的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易：
（一）职工以标准价购买的公有住房住满五年的；
（二）职工以成本价购买的公有住房；
（三）职工１９９３年按政府有关政策规定购买的公有住房、以标准价购买的公有住房未满五年的，已按《淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法》过渡为成本价的；
（四）按政府指导价购买的经济适用住房。
第六条 符合本办法第五条规定的房屋所有权人，应当持房屋所有权证，到土地管理部门办理国有土地使用手续，土地管理部门应当在１５日内颁发国有土地使用证，如遇特殊情况可延长至３０日。
第七条 已购公有住房和经济适用住房有下列情况之一的，不得上市交易：
（一）未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的；
（二）已列入拆迁公告范围且户籍已被冻结的；
（三）擅自改变房屋使用性质的；
（四）对住房制度改革中违法、违纪行为未进行处理的；
（五）国家、省、市规定其他不得上市交易的。
第八条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，当事人应当向房产管理部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房或经济适用住房上市交易申请表；
（二）《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；
（三）已购公有住房或经济适用住房上市交易合同；
（四）身份证或者其他有效身份证件；
（五）同住成年人同意上市交易的书面意见。
已购公有住房上市转让时，由房产交易管理部门书面通知原产权单位。原产权单位在接到通知之日起１５日内出具是否按市场价格购买的书面意见，在规定的时间内未出具书面意见的，视为放弃优先购买权。
第九条 房产管理部门对已购公有住房或经济适用住房上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起１５日内作出是否准予上市交易的书面答复。
第十条 经房产管理部门审核，准予上市交易的，当事人应当向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门办理土地使用权变更手续。
第十一条 已购公有住房和经济适用住房上市交易应当按下列规定免征或缴纳有关税费：
（一）购买并居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房，销售时免征营业税、城市维护建设税和教育费附加；购买后居住不足一年的，销售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税、城市维护建设税和教育费附加。已购公有住房和经济适用住房转让时，暂免征收土地增值税，契税暂减半征收；
（二）已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的１０％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。土地出让金按规定金额上交同级财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房原产权属行政机关的全额上交同级财政；属事业单位的５０％上交同级财政，５０％返还事业单位；属企业的，全额返还企业；
（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其交易服务费按成交价的０．４％收取，由买卖双方负担；赠予他人的，其交易服务费按评估价的０．４％收取，由受赠予人负担；出租或抵押的，其交易服务费标准按租金收入或抵押房产评估价的０．３％收取，由出租人或抵押人负担。
第十二条 上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，上交同级财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房超过住房面积标准部分，已按市场价购买的，上市出售时该超标部分免缴国有土地出让金或相当于土地出让金的价款。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，当事人应如实申报成交价格，不得隐报瞒报。如实申报成交价格的，按成交价格征收有关税费；当事人申报的合同成交价格明显低于市场价格的，应到具有房、地产评估资质的房、地产评估机构进行评估，并按评估价格征收有关税费。
第十五条 以房改成本价购买或已过渡为成本价的公有住房和经济适用住房上市交易后，其收益在依法缴纳各项税费后全部归职工个人所有。
第十六条 以房改标准价购买的公有住房上市交易后，其收益扣除各种应交税费后与购房时的标准价（不扣除购房时的各种折扣）之差，即增值部分，按产权比例分成。
以标准价购买的公有住房，若购房时超标部分已按市场价购买，超标部分的增值全部归购房职工个人所有。
第十七条 已购公有住房上市转让后，原提取的住房维修基金转移到新房主名下，其利息长期用于该住房公用部位的维修。本办法实施后，单位出售公有住房时，统一按实际售房款的２５％提取住房维修基金。
第十八条 已购公有住房和经济适用住房上市交易后，原产权人及其配偶不得购买经济适用房、安居房等享受政府优惠政策的住房，不得参加集资、合作建房。
第十九条 违反本办法规定的，由房产、土地等行政管理部门依法予以处罚。
第二十条 房产、土地等行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，依法给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。
从思科诉华为谈起—对中国知识产权制度的重新审视
杨晖 马宁
全球从事信息产业的人士都在关注这样一个事件：思科公司正式起诉中国华为公司及其美国的分公司，要求华为停止侵犯思科的知识产权。然而，项庄舞剑，意在沛公。思科诉华为，意在行知识产权之名，继续维持其市场垄断地位。关注思科诉华为，不仅仅是因为它拉开了本世纪中美知识产权新一轮较量的序幕，更重要的是，在知识产权华丽的维权外表下，中国——一个技术欠发达的国家，需要重新审视知识产权的意义。
一、 面对来势汹涌的海外知识产权维权浪潮，中国的法律滞后进一步暴露
曾几何时，国人尚在自我感叹：在知识产权的保护领域，我们仅用二十几年的时间就走完了发达国家几百年的路程，我国的知识产权保护水平已接近发达国家的水平。不知道这样的评价是否值得称赞，其实在一些国人的头脑中已形成了这样的思维定势：在知识产权这个神坛上，发达国家的绝对领导权是不可动摇的，对于象中国这样的发展中国家，只能俯首称臣。于是中国不得不与美国一次又一次的谈判，一遍又一遍的依照所谓的国际条约、惯例修改本国的知识产权法来提高中国知识产权的保护水平。然而，当我们还没来得及为我国的知识产权保护与Trips协定基本一致感到庆幸时，思科诉华为、丰田诉吉利等一系列的跨国公司对我国企业的控诉就如同给我们当头一棒，使我们不得不重新认识知识产权的含义和审视我国的知识产权制度。
知识产权就其本质而言是私权，同任何其他民事权利一样，知识产权也存在滥用的问题。从现实层面看，当今社会知识产权已经成了发达国家重新维持其在全球经济中的主导地位的重要手段，随着各国关税壁垒的逐步拆除和世界统一市场的逐步形成，知识产权制度将会更加受到各国的重视。知识产权不再是单纯的法律问题，正如国际知识产权委员会的研究报告指出的：“我们就知道知识产权的规则是政治经济的产物。发展中国家，特别是受知识产权保护产品的贫穷进口国，只能从相对较弱的水平进行谈判。在发达国家和发展中国家之间的关系中，存在着根本的不对称性，这种不对称性最终是由相对经济实力来决定的。”然而，这并不意味着发展中国家不能对知识产权的滥用作出立法规制，就连反映发达国家利益的Trips协定也为发展中国家提供了“在后Trips协定的条件下对知识产权政策维持某种程度的国内控制的法律基础”，也为在成员国内层次上采取不同的具体措施提供了空间（见协定第7、8条）。反观我国现行的知识产权立法，显然是没有充分利用Trips协定中的这几条对发展中国家有利的条款，突出表现在没有制定反垄断法，相配套的反不正当竞争法由于其立法宗旨和适用范围上的先天缺陷也无法对市场竞争中的知识产权滥用行为作出有力的规制。就连知识产权的内部立法也过分倾向权利人的利益，使权利滑向了滥用的深渊。这种立法失衡现象已对我国企业造成了很大的消极影响。一方面，正是因为没有反垄断法，微软虽然在美国、欧盟、台湾、日本等地相继遭到垄断指控，在我国却安然无恙，即使已经存在垄断市场，滥用权利的事实；也正是因为没有反垄断法，当思科起诉华为时，华为就失去了在“主战场”以反垄断为由进行还击的机会。另一方面，与反垄断法互为补充的反不正当竞争法，在“定位”上却发生了偏差，更侧重于对知识产权进行“兜底”保护，而没有确立限制知识产权的立法思想，这不能不说是一大遗憾。笔者认为，我国的反不正当竞争法也需要“与时俱进”，将调整重心转到对知识产权的权利限制上，对知识产权滥用的不正当竞争行为加以规制，以维护公平的竞争秩序。总之，完整的知识产权法律制度就应该包括防止权利滥用的制度，以确保知识产权这一垄断权的行使不背离法律设定它的初衷。
二、 我国的知识产权制度在法律移植方面的片面性
中国知识产权制度从零开始，以超乎寻常的发展速度迅速完成了所谓的与“国际接轨”。然而当我们头脑冷静下来，就会发现在权利大国的“威逼利诱”下发展的知识产权，天生就不具有限制权利滥用的免疫力。我们的政府过于强调宣传知识产权的保护意识的重要性，让全国人民都知道要怎样保护别人的知识产权，而对权利大国的知识产权法中对权利的限制却没有学来。既然是学习，为什么不全面的借鉴，把国外的反垄断法也搬过来呢；既然是“接轨”，就应该“接轨”的严丝合缝才对。 对知识产权领域给予强大保护有可能产生的反作用，至少在工业化国家可以通过反垄断法得到减轻，然而在缺少这种法律的中国并不总是能产生相同的效果（微软便是一个极好的例子）。思科诉华为，考量的是我们对知识产权的恰当理解。纵观发达国家对知识产权的运用，可谓“恰当好处”。一方面，在国内，根据本国的经济发展情况，力求最大程度的发挥知识产权的激励创新作用，同时注重对权利的限制。另一方面，在国际上，费劲心思将自己的知识产权保护水平强加给发展中国家，全然不顾后者的国内经济发展水平，也不提甚至反对对知识产权施加过多的限制，并且将知识产权与国际贸易挂钩，在全球经济一体化的幌子下推进自己的知识产权战略，为国内的知识产权人谋取最大的垄断利润。借助这种双重标准，以美国为首的发达国家便得以保持其在国际上的技术垄断地位。许多跨国公司更是将知识产权作为获取最大利益，打击竞争对手的有利工具。近来发生在我们周围的一系列跨国公司对我国的民族企业的知识产权侵权诉讼就很有利的证明了这一点。更加讽刺的是，某些发达国家竭力推行知识产权保护国际统一化的同时，却在国内高筑知识产权壁垒，以阻止他国的产品冲击本国市场，如美国关税法与1988年综合贸易竞争法中的301、201、337、406等条款。这反映了国内贸易保护主义仍是当今世界不可小视的因素，并有抬头的趋势，也使得我们对国际贸易环境中的不利因素有了更清楚的认识。由此可以看出，知识产权制度是有国界的，那种盲目跟随某些超级大国的知识产权观念走的做法不仅幼稚，对我国的经济发展也是极为不利的。在某种意义上讲，建立在对权利的盲目崇拜基础上而制造出来的“独角兽”比没有这种“怪物”更可怕。如果出发点就是错误的，那么跑的越快，离正确目标就越远。
三、 对知识产权制度的实证研究极度匮乏
在经济全球化的今天，知识产权就是维护一国、一企业利益的工具，而在中国却似乎缺乏这样的认识。过于注重理论上的研究而忽略了实战分析，就象空拿着从国外学来的“半部”圣经，却不知如何唱赞美诗。当我们的企业在同IT巨头签定“私有协议”时，当我们的网络用户在使用公开“标准”时，当生产线上组装DVD时，没有人意识到这些都是预埋在我们身边的“定时炸弹”。国外企业在进入中国市场之前，通常采取知识产权尤其是专利权先行的战略，抢先申请专利，以缩小我国企业自主开发技术的空间，从而消除竞争对手。更让人惊奇的是，许多本属我国的专利却在境外被人抢先申请，突出表现在传统中草药上。据介绍，这些专利产品的销售已达到了10亿美元。除了抢先申请专利之外，更有一些跨国公司采取“放长线，钓大鱼”的策略，先等待我国的企业发展到一定规模，再运用知识产权这个工具来收取许可使用费或索取赔偿。微软就是一个绝好的例子，其总裁比尔盖茨就曾公开宣称，就是要培养中国用户使用其盗版软件，等待时机成熟再向我国企业索取赔偿。微软诉亚都就是其最先的尝试。近年来微软又在全国各地委托代理人向使用其盗版软件的企业进行诉讼威胁，而大多数企业只能选择私下和解，代价就是乖乖的支付一笔“补偿金”。6C、9C联盟向中国DVD生产厂商索要巨额使用费与微软的做法如出一辙。姑且不论这种做法是否符合商业道德，但它是合法的，是知识产权战略的体现。而我们的企业却没有做好知识产权的实战准备，在进入相关市场之前没有对竞争对手的知识产权战略进行分析，也没有对当地法律环境进行调查，在缺乏有效的预警机制的条件下，我们的企业就极易落入别人精心设计的陷阱。因此要想在经济全球化的浪潮中成长壮大，就必须加强知识产权的实务研究，学会利用“游戏规则”。
另外，我们的政府无疑是企业的坚强后盾，政府应该加强对知识产权的实证研究。利益是有国界的，政府在制定知识产权法律、法规时，考虑国际公约、惯例是有必要的，但不能被其束缚住手脚。通常公约都是各国妥协的产物，我们应该抓住对自己有利的部分，在可能的范围内发展适合我国现行经济体制的知识产权。在国外，任何一个政策和法律的修改，其背后有大量的实际调查报告支持，这样的立法成果才能真正维护本国的利益。思科诉华为，也是对中国政府的考验，如果没有对知识产权的恰当理解，没有对知识产权的实证研究，恐怕我们的政府是不会信心十足的讲话的。
四、中国知识产权制度的重新定位
知识产权既非“灵丹妙药”，亦非“洪水猛兽”，其作为一项法律制度而存在，是一种利益平衡机制。从本质上，知识产权制度调整的是知识生产者与社会公众之间对知识产权受益与使用的利益分配。发达国家知识产权的发展史表明知识产权法始终在努力为两者寻求一个“阿基米德支点”，以达到一种“双赢”的妥协。然而，自80年代以来，知识产权国际化的步伐日益加快，我国的知识产权发展在很大程度上受到发达国家施加的压力，国家主权受到削弱。在这种大环境下，我们就要及时调整战略布局，以适应新时期的需要。笔者认为，我国应从以下几方面着手：
首先，在涉外知识产权争端中不应过于依赖ＷＴO争端解决机制。虽然Trips协议规定了从实体到程序的比较完善的机制来协调国际知识产权争端，但问题的最终解决是靠一国的综合实力决定的。发展中国家即使通过WTO获得了一个有利于自己的裁决，但由于自身经济条件的限制，在技术强国不履行裁决时，往往无力实行被允许的“贸易报复”。况且，将争议提交WTO争端解决机制需要耗费很长时间，而其间国内产业很可能遭受严重损害。此外，在Trips协定中，发展中国家做出很大努力争取来的对知识产权的限制条款，如第8条第2款，第40条的规定，在发达国家贸易制裁的威胁下，也不敢轻易运用，从而使这些条款失去了意义。实际上自Trips协议生效以来，也没有一个发展中国家能有效运用上述条款对发达国家滥用知识产权的行为进行规制。因此我国要利用政治，经济、文化等多方面的因素来维护本国的知识产权利益。
其次，要在知识产权国际立法领域争取主动权。欧盟、美国近年来把Trips协议丢在一边，继续扩大知识产权保护范围（如对数据库、域名的国内立法），另起炉灶，企图构建一个完全由其主导的知识产权保护制度。这是一个相当危险的讯息，它预示着发达国家又在制造一个对发展中国家“讨债”的“吸血鬼”。对此，我国在将来新一轮多边贸易谈判中，应该联合广大发展中国家，聚集力量，为自己争取更有利的知识产权保护标准。另外，我国还应积极倡导加强对传统知识产权的国际保护，制定完全拥有自主权的“标准”，以此来制衡所谓的国际标准。值得称赞的是，我国正在起草的民法典知识产权部分拟将中国拥有传统优势的知识产权领域如地理标志、生物多样化、民间文学和传统中草药纳入保护范围。在尚未达成国际一致的情况下先在国内法中自行保护，也不失为一个有效的尝试，可以有力维护我国的利益。应该适时把这一立法成果国际化。
再次，从行政、立法、司法三方面加快知识产权制度的改革。在行政方面，可以借鉴美国、日本的做法，设立专门的知识产权战略机构，制定宏观政策，加强物质利益的激励作用，以引导我国知识产权的发展，利用国家资源加快我国知识产权创新，为企业保驾护航，这在入世初期我国企业面临跨国公司的强力挑战下显得尤为必要。当然，最关键的还是我国企业自身要发展自主知识产权，不要盲目引进外国的技术，减少对其的依赖。在立法方面，注意保持权利人与使用人之间利益的协调，在确实发挥立法的激励作用的前提下，也要进一步规定对知识产权的合理使用与法定限制，使知识产权不致成为社会发展的桎梏。在司法方面，注意培养法官的衡平意识。因为知识产权法毕竟是激励法，其对权利人的限制规定的比较概括，需要法官在个案中仔细斟酌，把利益衡量引入到知识产权案件的实际审判中。权利限制的条款如果不能在实践中得到有效的应用，就极易使知识产权偏离正确的轨道。这一点在目前的司法实践中尤为欠缺。法律固然是中立，但是我们的法官也应该明白他们是为中国利益服务的，而不是“国际正义”的守护神。
（作者简介：杨晖，女；马宁，男，上海大学法学院2002级硕士研究生，e-mail:
johnson80528@yahoo.com.cn）
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First published in 《electronics intellectual property》，2003/7
